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TheDesignandResearchofCommercialComplexinUrbanHistory,Religion,Culf lnComprehensiveRenovationProjectofLonghuaAreainXuhuiasanExample

城市历史、宗教、文化地区往往是一个城市历 史文化积淀的集中体现，是人类的历史见证和文明的 结晶，同时也是城市中一种无法再生的文化资源。在 减市的动态发展过程中，历史、宗教、文化地区的开 发、保护应该与现代城市的综合发展相得益彰。 在将城市历史、宗教、文化融入到新的城市建 没过程中，应当处理好以下三个关系。 一是处理好旧城更新与历史、宗教、文化的保 护关系。城市更新应该顺应城市原有的肌理，国绕城 市历史沉淀的挖掘与保护进行。 二是处理好发展城市旅游业与城市历史宗教文 化保护与传承的关系。城市历史宗教文化是一个城市 重要的旅游资源。保护好城市历史印记，可以提高城 市知名度，创造城市旅游资源和财富。 三是处理好建筑的保护与新建的关系。在城市 发展过程中，建筑既要体现多样化，又要维护城市的 统一性、整体性和协调性。同时，还要注意尊重历 史，审慎发展新型建筑。 打造城市的品牌和标志，避免城市发展和建设 中的“千城一面”，就要深入研究本土的历史宗教与 文化，将城市的历史宗教文化特色和地域特色发扬光 大。本文以上海徐汇龙华地区综合改造项目为例，来 保讨在城市历史、宗教、文化地区，如何打造具有独 寺城市特色的商业绘合体

其中地上建筑面积22933m，地下建筑面积56686m； C地块零售商店地上3层，主题百货地上5层，办 公楼地上10层，酒店地上15层，地下3层，总建筑面 积146897m²，其中地上建筑面积75248m²，地下建 筑面积71649m²；B、C地块地下连通，共3层； F地块地上3层，总建筑面积7113m²。

路，即“区域整体收储、地下空间统一开发、基础设 施同步建设”，同时突出历史风貌保护和文化传承的 特点

项目基地位于上海市徐汇区中东部的龙华地 区，靠近黄浦江与世博会园区，基地东靠龙恒路， 南至龙华西路，西邻龙华寺，北邻盛大花园。基地 被龙华路，后马路及龙华港分割成A、B、C、E、F 五个部分。其中，A地块占地21013m²，B地块占地 25464m²YS/T 492-2012 铝及铝合金成分添加剂，C地块占地27919m²，E地块占地 11509m²，F地块占地13944m²，五个地块的总基地 面积约为99849m²（约合150亩）。 基地紧邻上海地区唯一的一座千年古刹一龙 毕寺，地域文化与历史场所感十分浓厚。基地内规划 两条地铁线路，即11号线与12号线，交通便利，人 流汇集，这为创造独特综合商业项目提供了十分有利 的条件

（1）历史风貌保护和文化传承理念 龙华寺是上海地区唯一的千年古刹，仁立千年 的龙华塔，见证着龙华地区的历史变迁。在新的建设 项目中必须保留原有的历史风貌，在建筑中体现龙华 地区的历史渊源，积极弘扬传统文化，将其融入新的 生活方式之中。 (2）空间理念 对寺、塔、水空间格局的呼应，创造独特的城 市意象，注重城市设计空间要素的处理：如地标、节 点、路径、界面等，营造一个有着历史场所感的、开 放的、灵活的、优美的综合商业空间。 (3）功能理念 考虑到徐汇区城市功能的完善，以及龙华地区的 现状和发展态势，确定商业服务设施的规模和布局 充分论证建筑布局的合理性以及未来的商业业态。 (4）环境理念 保护和利用现状优美的历史风貌和自然环境 创建完善的生态网络系统，打造滨水生态走廊，绿化 现觉通廊，构建生态城市。 (5）开发理念 三维空间与时间是构成城市规划四个维度的要 素，规划注重开发实施的阶段性、动态性、生长性

A地块建设内容主要为龙华寺博物馆（暂命 名），B地块建设内容主要为零售商店及剧院，C地 决建设内容主要为零售商店、主题百货楼、商务办公 楼及酒店建筑，E地块规划为开放绿地，F地块建设内 容主要为餐厅建筑

A地块建设内容主要为龙华等博物馆（暂命 名），B地块建设内容主要为零售商店及剧院，C地 决建设内容主要为零售商店、主题百货楼、商务办公 楼及酒店建筑，E地块规划为开放绿地，F地块建设内 睿主要为餐厅建筑。

徐汇龙华地区综合改造项目，是徐汇区政府近 年来的重点城市建设项目，随着轨道交通11号线、 2号线站体设计方案的确定，为这一地区的整体改 造和产业功能提升带来了新的机遇，区政府经多次专 题会议讨论。确定了龙华地区综合改造项目的总体恩

龙华地区改造项目工程总建筑面积245279m， 中地上建筑面积111694m²，地下建筑面积173585m²。 A地块地上2层，地下1层，总建筑面积11650m² 其中地上建筑面积6400m²，地下建筑面积5250m² B地块地上3层，地下3层，总建筑而积79619m²

龙华地区改造项目工程总建筑面积245279m，其 中地上建筑面积111694m²，地下建筑面积173585m²。 A地块地上2层，地下1层，总建筑面积11650m²， 其中地上建筑面积6400m²，地下建筑面积5250m²； B地块地上3层，地下3层，总建筑而积79619m²，

确立基于市场的、灵活的开发策略。

（1）传承龙华寺庙之文化精神 保护龙华地区的历史风貌，继承和发扬独具特 色的龙华地域文化，延续龙华寺新年撞钟祈福、礼佛 上香，以及龙华庙会等佛事、人文活动。 （2）发挥轨道交通换乘优势 把握地铁建设带来的契机，充分发掘宗教、文 化、民俗的商业价值，以本地域的建设发展带动周边 地区腾飞，创造更加便捷的交通环境与更加良好的商 业氛围。 （3）开发社区商业、带动周边发展 丰富社区居民与过往人流的生活行为，满足周 边居民以及吸引更大范围的人们在此的日常购物、消 费、娱乐、休闲等需求。

（4）符合旅游及休闲活动 开发旅游资源，满足游客及香客在此地旅游 上香的活动雷要，以及之后的商业休闲活动需求。

形成地 景建筑，建筑的屋顶设计成起伏的绿坡，将建筑隐于 绿化、流水之间，以村托龙华塔的地标性。 B、C地块面对龙华塔做出相应的退后，形成统 一的前广场。对应龙华塔的轴线处分别设计了两个下 广场，与地铁站厅层无缝连接，并设计环通的下况 式商业街及商业内街，将地铁过境人流自然地引入到 商业内街，在满足轨道交通及换乘需要的同时，也带 动了地域内商业消费。B地块以小型商业为主，设计 收放有致的商业内街，打造富有古镇肌理的文化商业 街，传承古镇街巷的神韵。C地块西南部，靠近A， 3地块处设计小型商业，往东北方向设计大体量百货 商店，办公楼及酒店，在C地块内形成一个完整的 商业综合体，多元的商业类型满足居民日常的消费需 要。结合商业功能，通过“三条街”的设计，暨位于 地块西侧面向龙华路的下沉式商业街及地块中部的商

依托轨道交通，保护历史风貌，弘扬地域文 化，建立一个集历史、宗教、文化、商业、休闲办公 于一体的城市滨水商业综合体。

依托轨道交通，保护历史风貌，弘扬地域文 化，建立一个集历史、宗教、文化、商业、休闲办公 于一体的城市滨水商业综合体。 4.总体布局

本案以龙华塔作为周边地块设计的标志性核 心，后马路的南侧和北侧各设计一条具有活力的视线 通廊，既强化了龙华塔的地标性，又将打散的地块有 机地联系起来。 对A地块进行合理的退让处理，围绕龙华塔设计 开放的入寺前广场，以满足宗教、民俗活动的空间需

业步行内街，以及面对龙华港两侧商业形成的“水街”， 将整个地块的商业流线环通起来。 B、C地块地下一、二层以商业为主，通过两条商业内 街将整个商业布局环通，北部规划有大型超市，南部设计 中型百货，中部以小型商业为主，形成一个富有活力的地 下商业空间。地下三层主要为地下停车库，结合业主的实 际需要，与人防规划，设计停车1030辆，疏散满足规划设 计要求。 F地块与B地块之间有龙华港相隔，通过设计两座景观 桥使得F地块与B地块形成一条完整的商业环路。在B地块 靠近龙华港部分和F地块布置休闲餐饮类商业，以充分利用 水道资源、开发沿河商业为目标，打造景观置人的滨河休 闲带。

根据规划要求，于基地A地块西侧沿龙华西路、基地 3地块南侧及C地块北侧沿龙华路、C地块南侧沿后马路各 设置一个机动车出入口，共4个机动车出入口。A地块东 则，龙华塔前场地设计为入寺前广场，A地块西侧设计一 个人行入口广场：B、C地块的西侧前广场处各设置一个入 口广场作为主要的人行出入口，B、C地块之间沿后马路各 设置两个人行出入缓冲区域，将两个地块的商业流线串联 起来。 (2）道路设置 基地道路系统由周边的城市道路及沿龙华港两侧的车 行道路构成，形成车行环路，主要车行路宽6m，为双向二 车道。基地内部以人行为主，做到完全的人、车分流。人 行通道最窄处宽6m，且人行通道全部环通：因此，基地内 部人行道路也可作为消防车道使用，基地内部地下商业街 总长近230m，街道满足消防通道要求，并设有下沉庭院。 基地B、C地块与E、F地块之间设置三座人行景观桥 联系河道东西两边，桥宽设计为6m。 (3）机动车 机动车由机动车出入口进入基地，一般机动车均通过 机动车出入口经附近的地下车库出入口直接驶入地下停靠 车辆；其中，B地块南侧与C地块北侧的地库出入口分客、 货车两个出入口，保证客、货车互不干扰。C地块北侧的 办公楼及酒店入口处设置少量的地面停车位以方便车辆临 时停靠。 (4）非机动车 在B地块南端地下一层及地下一夹层处，及C地块北端 地下一夹层处设置非机动车停车库，共可停车1260辆。在

基地周边，结合景观绿化设置自行车停车带，方便骑车人使用。

本案在各个地块均规划设计有主要的景观节点，例如A地块桃花 林中的下沉小庭院，B地块的下沉广场、开放小空间，C地块的下沉式 商业内街等等。通过采用不同风格的建筑景观，满足人们的精神文化 需求。这也可以使得人们在地块内购物游览的整个过程当中，不时有 吸引眼球的事物出现，从而产生继续往前行进的欲望，达到更多商业 消费的目的。 我们在整体规划设计中尽量做到珍惜每一块绿地，最大限度地设 计绿地。在设计方面采用大面积集中绿地，带状绿地，点状绿地及屋 顶绿化相结合的原则。A地块建筑屋顶上设计起伏的绿坡，绿色屋顶 与入寺广场连成一体，整个A地块形成一个开放式的绿化广场。广场 中部绿坡隆起，达到起伏变化的效果，使人的视线不易穿越，给人以 宁静安逸的感受。广场上自由种植桃花，结合水体、缘地，营造“水 上桃花红欲燃”的如画意境。同时，这也是对“龙华三绝”及“龙 眼”的现代复原。在B、C地块周边及商业街内部以点状绿化为主， 并在建筑的屋顶及裙房平台上设计屋顶绿化，结合下沉广场、步行 街、小庭院，使人在商业街内的行进过程中充分感受到绿化对人的心 智的安抚与启发。在下沉式商业街的设计中，我们将地面与地下自然 过渡，并在地下一层对地下二层开启采光庭院，布置山石和叠水，充 分改善了地下建筑的采光与通风，使地下商业空间中完全没有地下室 的感觉，反而成为一个美好购物场所。C地块的办公楼及酒店附近的 绿地部分设计植草砖，作为临时停车之用。在基地中穿越的河道是天 然的景观资源，沿河道两岸（即B、C及F地块沿龙华港侧）各12m范 围内形成滨河绿化带，作为一道景观线将河东与河西自然衔接起来。 地块以集中绿地为主，设计高低起伏变化的绿地，步行小道娩蜓穿 越在密林之中，以实现绿树掩映、曲径通幽的效果。绿坡上考虑种植 桃树，恢复龙华古镇桃园“种桃、赏桃、摘桃、食桃”的民俗，以吸 引游客，带动商机。河东集中绿化区作为基地的软环境将产生巨大的 景观和生态效应，改善着基地小气候，为整个基地提供了优良的景观 环境。 本案在各个地块均规划设计有不同类型的硬质铺装、人行道路、 小型广场、下沉空间等，通过材质划分与铺装形式的变化，来塑造 个丰富多彩的地面空间。同时在主要商业道路上面铺设相同材质的砖 石，使得主要人行道路的可识别性得到加强，使人们在自由行走的同 时可以随时回到购物的主流线上来。 本案在选取绿化植被方面的原则是尽量采用具有地方特色的植物 来装点整个基地，植物的选取尽可能多元化，并实现四季常青的观景 感受。道路两侧采用高大的落叶乔木，靠近水岸的地方采用垂柳，内 街的开放空间可采用局部乔木搭配低矮灌木再配以色彩缤纷的花卉， 做到前后高低的层次变化，同时注意景观树种的多样性，达到“步移 景异”的效果。同时，在A地块的半下沉式龙华博物馆地面上种植大 面积的桃树，重现“三月三，游龙华，逛庙会，看桃花”的场景。 本案各个地块结合主要的景观节点、道路、下沉广场、沿河堤岸 等特殊的视觉焦点位置，设计种类丰富、样式新颖的建筑小品，在符

合龙华文化的大风格前提下，争取做到风格多样化 古今结合，中西合壁。人们在逛街购物、休息之余 也能欣觉到建筑和文化带来的更高层次精神享受。

1.设计构思一 一尊重传统，控制尺度，注重文 化的凝结与传递 本项目紧邻龙华古寺，又是旧时龙华古镇的所 在地；因此，我们在对传统文化的尊重和传承上做了 持别的考虑。A地块的合理退让，建筑嵌入地下；B 地块的小尺度建筑，富有古镇肌理的建筑布局及基地 内建筑表皮的特殊处理、小庭院的景观设计等，都体 现了对传统文化的尊重和响应。

过寺前广场进入博物馆，也可以通过绿化屋顶自由穿 越地块，并通过屋顶上的观光电梯进入室内。地下一 层为停车库及设备用房，可停车67辆，地库出入口 延用现有的出入口。 B地块建筑主要为2~3层的小体量建筑，单层面 积在200~900m²之间；在地块南端中部设计一个单 层面积约1600m"的中型体量的建筑。地块内建筑 高度控制在12m以内。B地块建筑主要以零售商业为 主，辅以咖啡茶室等一些小型餐饮。在地块的东南 角，沿龙华港处设计了一栋剧院，以满足地块内消费 者的文化休闲需求。 C地块的西南部，也就是靠近龙华塔和B地块的 位置，主要布置2~3层的中小体量建筑，功能以零售 商业为主。这样的布置很好地延续了B地块的商业肌 理，与龙华寺塔也有很好的呼应。与地下商业相对 应，C地块北侧设计了一座5层高的主题百货，与B地 块南侧的中型商业一起形成“哑铃”式的商业布局。 考虑到对北侧小学的日照影响，百货大楼北部设计为 局部3层。百货大楼的东面设计一座10层高的商务办 公楼，办公楼主入口设于东侧，保证与商业人流互不 干扰，机动车可直接到达主入口处。塔楼北面设置地 面停车位，方便办公车辆临时停靠。地块东侧，沿龙 华港处，设计15层高的精品酒店，这也是基地内最 高的建筑体，高58.7m。塔楼北侧设主入口，西侧设 置次入口，车辆通行及停靠都相当便捷。酒店临河面 较长，这样可以做到酒店客房全部是景观房，往东南 方向有尽可能多的观水景观面，往西方向又有大量的 观塔景观面。 F地块建筑沿河布置，全部为3层高的餐厅，建

筑高度12m。结合室外绿化景观、休闲广场及滨河 步道，打造环境宜人的滨水体闭场所

南低，东北高的形势布置，使得靠近龙华寺塔的建筑 群较低，减轻了新建建筑群对古寺塔的影响，也保证 了在基地内部有更多的可以观赏龙华寺塔的景观面。 西南部分的3层建筑延续B地块的建筑肌理，其东北 部分的建筑在保持原有建筑文化的同时，必须满足现 代化商务办公和酒店娱乐的审美要求。建筑使用玻璃 和金属、木材、灰砖墙等几种材料来表现，使得色彩 不同，材质不同的建筑材料互为融合，互为对照。 方面能体现新材料的魅力，时尚又节能；另一方面 新材料轻盈的质感与传统材料的厚重感形成了鲜明的 轻与重、虚与实的对比，更好地衬托了龙华寺塔的历 史感和存在感。 F地块的3层建筑主要采用灰瓦灰墙的做法，结 合木百叶墙，花格玻璃幕，打造亲切宜人的临水建筑 形象。

在建筑形象上，遵从保护历史，尊重传统的原 则，注重传统文化的传承；通过对建筑形体、表皮及 内部空间的处理来体现其地域性、文化性及商业性。 A地块的地上建筑设计成地景建筑，绿色屋顶弱 化其建筑感，使得建筑掩映于桃花，流水之中，凸显 龙华塔的标志性。 B地块是旧时龙华古镇的所在地，与龙华塔寺隔 路相望；因此，设计中在总体布局上延续了古镇的肌 理；在建筑形象上通过折中的设计手法来阐释这富有 专统韵味的文化商业街。在材料上，既采用了灰瓦、 灰砖、木板等传统建筑材料，又有通透的玻璃，简洁 的金属板等现代常用的建筑材料。建造手法上，也不 是一味筒单模仿传统建筑，而是通过现代的建造手 法，体现建筑在时间和空间上的对话。例如，对于瓦 屋顶的处理，通过不同的坡向、不同的坡度，以及与 被璃和金属的结合运用，展现传统瓦顶的现代意义。 建筑局部还设计了花格玻璃幕，即在玻璃幕墙上运用 木装饰，模拟传统花格窗的效果。设计师还截取了龙 华寺庙的外墙颜色，将部分建筑外墙设计为明黄色的 涂料外墙，与寺庙遥相呼应。当人们站在龙华塔上往 商业街看时，看到的是曲折绵延的灰瓦屋顶、富有韵 津的灰砖墙、精致的花格玻璃墙、色彩鲜艳的明黄 增、温暖的木百叶窗；在这里，人们看到了现代与传 统的对话。 C地块建筑层数在3~15层之间，建筑布局呈西

超高层城市综合体规划研究

一以重庆万州江南新区城市综合体方案设计为例

一以重庆万州江南新区城市综合体方案设计为伍

（关键词] [Abstract]

城市综合体是城市中的商业、办公、居住、酒 店、会议、餐饮、文娱、展览和交通等城市生活空间 的三项以上的组合，在各部分之间形成一种相互依 存、相得益彰的能动关系，从而形成一个多功能、高 效率的综合体。城市综合体是具有活力的完整街区， 增加了城市空间的层次；实现了城市功能的集约化， 提高了空间的运作效率；具有强大的社会经济影响 力，增添了一座城市的活力和魅力。

万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘， 东西97.25km，南北67.25km。总面积3457km²。 东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁 平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云 集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游 的第二大港。 江南新区城市综合体项目位于万州江南新区组 团，地处区政府所在地，是万州重点打造的行政办公 中心和文化中心，商务副中心和商业副中心。项目被 东西两大绿化带包围，距离区政府所在地仅1500m， 与旧商务中心隔江相望，规划红线内总占地面积 14.09hm²，项目区内有两条主干道穿过，交通便

州区被重庆定位为全市城乡统筹发展的特大城市和加 快发展的重要增长极，渝东北地区及三峡库区的经济 中心和对外开放的重要门户，和谐稳定新库区的示范 区和库区生态安全的重要屏障。 万州江南新区核心商务区拥有独一无二的历史机 遇，整个万州区的城市面貌和城市结构将因此发生巨 大的变化。项目街区的现状存在一系列的问题，城市 生活与自然景观环境分开，为了未来发展对历史建筑 进行拆除或隔离，混合使用的模式，造成混乱的生活 空间，并且缺乏重点。江南新区核心商务区承担着打 造万州未来的城市标志和提高城市形象的重要任务。 因此在愿景上，新的城市设计要致力于自然与城市完 美结合的新街区设计，已形成更好的平衡；对历史建 筑进行重新定位，改造成为现代文化设施；提供规划 固详的社区，以提供相互协调及平衡的生活方式。

利，是万州市未来发展重点打造的区域。 作为城市设计的重要内容，建筑设计和综合体 开发是改变城市格局，提升城市形象的重要内容。万 州区定位于发展成为重庆市城乡统筹发展的特大城市 和加快发展的重要增长极，江南新区作为万州重点打 造的组团之一，承担着本市经济发展和城市布局升级 的重要职能。本地块的开发正处于经济水平提升和城 市升级改造的关键节点，如何将理念转换为现实显得 较为迫切。江南新区城市综合体的设计正是基于这样 的背景做了如下考虑： 第一，精确的前期分析与定位； 第二，关于超高层的适宜性问题研究； 第三，针对地块的独特性设计策略。 在这三个方面，对城市综合体规划相关的具体 问题进行探讨。

2.城市综合体是本地块的必然选择 独特的城市综合体将满足人们对于品质、市场 和精神的要求，高独特性、高品质、高吸引力的城市 综合体承担着未来城市成长和周边新兴社区的兴起， 从而达到吸引不同人群的目的。 项目地块位于万州区的核心区域，从发展需要 来看写字楼、酒店、商业、公寓住宝等多种业态的

2.城市综合体是本地块的必然选择

在城乡融合 的过程中积累了先进的经验，也取得了较好的成绩， （口的承载以及增长中心的凸现都需要一些经济发展 基础良好、城市发展较快的地区作为门户和示范。万

配套是必需的。从全国范围来看，城市综合体的业 态、体量都与本地区的社会经济发展高度相关，本 案用地规模达1128791m²，按照城市商务中心来确 室土地开发强度，综合容积率取4.5，建设总面积约 58万m²。该规模与目前全国范围城市综合体项目的 面积相当，因此适宜进行综合体的设计。

当代城市综合体强调 元功能的复合开发， 一种高效率能动和金天候的城市生活，因此该项目

套；商务公寓能满足长期居住者的要求，为商业提供 客源。

套；商务公寓能满足长期居住者的要求，为商业提 客源。

4.空间开发比例与人口构成

参照国内外城市商务中心的开发惯例，地下地 上建筑面积的开发比例关系为1:3至1:4，根据具体 青况，该项目地下建筑面积总量为16万m²。酒店、 商业、办公、住宅都需要予以车位配套，酒店按照 0.3个车位/套，商业按照2.5个车位/1000m²，办公 按照4.5个车位/1000m²，住宅按照1个车位/套，共 计约3150个停车位。从人口构成来看，办公可按照 25m²/职位，商业按照50m*/职位，酒店按照1.2人 /客房，居住按照3.5/120m计算，共能够容纳人口 18000人。

基地包含东西向三个地块，西临长江，东为新 建的中学。规划红线内总占地面积14.09hm²。从路 网来看，南北有两条20m城市主干道，两条7m的地 块道路穿越，东西向有两条城市次级道路联系江岸空 间。从景观来看，地块主要景观面为西面，面向长 江，适合主要功能用房的朝向。北面的地块有一条河 道穿越，形成次要景观。从地块联系来看，基地被几

左右的高层来衬托和衔接主楼的高度，配合 其他100m以下的高层建筑及舒展的裙房，这 样才能够形成完整的天际线和有气势的建筑 群效果。 在超高层的地块选取上，不同方案对比 如下：地块一，超高层直接面江，建筑高度 300m，超过后面山上高层约60m，地面海 拨约177m。该方案中超高层景观视野好， 气势足，但建筑基座低，临江有一定的压迫 感。地块二，超高层位于中间地块，建筑高 度300m，超过后面山上高层约70m，地面 海拨约为183m。该方案超高层不直接临江， 裙房作为沿江的前景天际线有层次，但需要 对地块三的建筑高度进行严格控制，避免过 多遮挡。地块三，超高层直接面江，建筑高 度300m，超过后面山上高层约80m，地面 每拨约为195m。该方案地面海拨高度高，但 离江过远，建筑群体形象较为松散序列感不 强。综上来看，地块二作为超高层选址较为 合理。 3.超高层环境与视觉分析 从环境与视觉分析上，不同布局方案 对比如下：布局方案一，旁侧前置。超高层 立于临江地块一侧，直接面江。形成中轴完 整的步行商业空间。超高层临江面提拨有气 势，略显压迫，缺少前景，超高层与其他高 层联系不密切。布局方案二，居住。超高层 立于整个基地的对称居中位置，形成强烈的 中轴线。超高层临江面前景充分，层次分 明。超高层将中轴占据，阻隔了步行及视线 穿透，超高层与其他高层联席较为松散。两 方案各有有缺，结合两者提出方案三，即旁 则居中。一方面将超高层布置于基地南侧， 保持中轴线视觉通廊及贯穿的步行商业空 间，另一方面将超高层布置整个基地的中间 地块二，避免了过分前压，又形成了较完整 的景观层次。高度上与山体协调一致，同时 办调统一超高层和高层的群体关系，形成完 整的建筑群形象，构建城市天际线。

左右的高层来村托和衍接主楼的高度，配合 其他100m以下的高层建筑及舒展的裙房，这 样才能够形成完整的天际线和有气势的建筑 群效果。 在超高层的地块选取上，不同方案对比 如下：地块一，超高层直接面江，建筑高度 300m，超过后面山上高层约60m，地面海 拨约177m。该方案中超高层景观视野好， 气势足，但建筑基座低，临江有一定的压迫 感。地块二，超高层位于中间地块，建筑高 度300m，超过后面山上高层约70m，地面 海拨约为183m。该方案超高层不直接临江， 裙房作为沿江的前景天际线有层次，但需要 对地块三的建筑高度进行严格控制，避免过 多遮挡。地块三， 超高层直接面江，建筑高 度300m，超过后面山上高层约80m，地面 海拨约为195m。该方案地面海拨高度高，但 离江过远，建筑群体形象较为松散序列感不 强。综上来看，地块二作为超高层选址较为 合理。

3.超高层环境与视觉分析

从环境与视觉分析上，不同布局方案 对比如下：布局方案一，旁侧前置。超高层 立于临江地块一侧，直接面江。形成中轴完 整的步行商业空间。超高层临江面提拨有气 势，略显压追迫，缺少前录，超高层与其他高 层联系不密切。布局方案二，居住。超高层 立于整个基地的对称居中位置，形成强烈的 中轴线。超高层临江面前景充分，层次分 明。超高层将中轴占据，阻隔了步行及视纠 穿透，超高层与其他高层联席较为松散。两 方案各有有缺，结合两者提出方案三，即旁 侧居中。 方面将超高层布置于基地南侧 保持中轴线视觉通廊及贯穿的步行商业空 间，另一方面将超高层布置整个基地的中间 地块二，避免了过分前压，又形成了较完雷 的景观层次。高度上与山体协调一致，同时 协调统一超高层和高层的群体关系，形成完 整的建筑群形象，构建城市天际线。

色，根据江南新区的定位对商业、办公、酒 店、住宝四大方面进行特色设计是实现项目

总体定位与目标的需要途径。本项目的设计策略从 个方面得以体现：功能复合、土地集约、特色物业、 品质住宝。

第一，以混合、渗透作为复合方式。传统的开 发模式是将办公、酒店、商业进行严格的分区，各自 独立运行。纵向形成的直线型商业街道，人行与车行 线流复杂。为了解决传统开发模式的弊端，通过采用 整体开发的思路，增强地块间的联系，将商业功能延 伸至各个地块，以位于商业步行街人口的下沉广场作 为商业核心节点。地块内部步行辅街作为轴线串联备

是高城市土地的集约利用程度是 要融如整个设计理 念的基本思想。对于该城市综合体项目，通过对土地 立体化、复合型使用等模式，达到效率的最大化。办 公群设置的地下通道商业广场，即提高了办公人员上 下班效率，也为商业中心聚集了人气，在保障各建筑 之间风雨无阻联系的同时更创造了变化丰富的外部交 流空间，成为一大亮点。

个建筑，增强商业体验。 功能复合的另一个目标就是以建设“24小时活 力区”为目标，该策略针对传统办公楼活力的缺乏， 强调功能上体现多元转化。通过将智能写字楼、步行 商业街、大型主题景观广场等各功能复核于一体，模 糊了纯“功能主义”给城市带来的认为界线，是一种 与信息时代强调交流、强调人文气息的生活方式相联 系的都市混合区域，将商务、酒店、旅游、生活等功 能合理混合，实现都市“24小时活力区”。

特色物业包括两部分：精品商业、甲级办公。 精品商业定位于区域高端客户、优质白领、进驻区块 的商户及其家属，从内睿上看，包括了精品购物店、

在城市后备土地资源目益不足的前提下，如何

特色餐饮、环球影城、休闲娱乐等。这些商业设施无 论从内容上还是档次上都高于周边地区其他已有商业 物业，不仅不会形成恶性竞争，相反是对市场空缺的 有益补充。高标准的商业服务设施对引进优质企业 家、吸引高素质人才起着至关重要的作用。就写字楼 物业而言，通过选取甲级写字楼作为建筑类型，主要 针对发展到一定规模、对企业形象有诉求的大中型企 业。打造有特色的写字楼：气派大堂、大尺度办公空 间、完善的会议设施与商务会所、高品质高品位的石 材外立面等。

由于项目紧邻长江，在住宅上着力打造江景住 宅项目。在户型设置上，高端户型以大型平层为主， 面积区段为150~250m²，具有最好的景观朝向， 服务于办公区的高端客户，并吸引周边成熟业主。 小户型强调以舒适性和经济性，通过设计质量的把 控，与高端户型共同营造高品质的小区意向。面积 20~250m²，能够满足自住与投资的多重需要。由于 地势较高，能够具有广阔的江景，临近综合商业步行 区，配套设施完备丰富。

城市缘合体在城市设计中承担着越来越重要的 角色，规划良好的城市综合体对于提升城市品质、打 造城市新形象具有重要的意义。在功能发挥上，城市 综合体能够实现多项功能的立体发挥，产生巨大的社 会、经济、文化价值。以超高层建筑为特色的城市综 合体，在彰显综合体活力的基础上增加了建筑设计特 色，给城市名片的形成奠定了更多的文化基础。 超高层城市综合体的规划区别于一般城市综合 本的规划，在项目定位与设计策略上都要更具特色， 在场地、功能、人口等因素的考虑上更加复杂，此外 对于超高层建造的可行性需要进行更多的考虑，并强 周组群形体的协调性。

二、开发背景及商业潜质

如果打开今日的北京版图，不难在东北四 环找到一个极具商业价值竞争潜力的区域：望 京。这里是众多世界500强公司中国总部的集结 地，既有戴姆勒奔驰、ABB等为代表的制造业巨 头，也吸引了西门子、微软、朗讯科技、北电 网络为代表的电子通讯类公司，还有以雀巢为 代表的食品生物公司。2010年，北京市政府在 “十二五”规划中确定了望京国际商务区作为北 京第二个CBD的战略方案。从地理位置看，望 京恰好处于首都国际机场与市区连接的中点，距 离机场和东三环CBD均只需25分钟车程。目前 望京地区常住人口约30万人，已经成为一个兼 收并蓄的国际化社区，也是北京市交通最便捷、 距离市中心最近的高新技术产业开发区。环绕北 京四环，没有一个商业版块可以像望京这样炙手 可热。 望京SOHO项目地块位于北京朝阳区望京 地区的核心区，东至阜通西大街、南至阜安东 路、西至望京街、北至阜安西路。周边轨道交通 便利，地铁14号线（在建）、15号线交汇于望 京站，可快速到达地铁13号线的望京西站、10 号线和机场快线的三元桥站。2009年，SOHO 中国以40亿元的高价竞拍获得此块土地的开发 权，由此成为SOHO中国迄今为止开发规模最 大、建设周期最长的综合项目。在此后的三年多 里，伴随着望京SOHO的设计方案出炉、传播、 深化、实施，这组全新的地标建筑正在把望京区 域的商业价值推向顶峰。

二、设计概念：作为动感的城市景观

“我们热衰于在建筑上运用空间流线型设 计·每个设计元素各就其位，汇聚形成天衣无 缝的连续统一体。这种设计理念允许我们将更多 复杂性揉合到项目中去，成就集流动性、优雅 性与连贯性三位一体的建筑语言。”这是扎哈： 哈迪德建筑事务所（(ZahaHadidArchitects) 一贯的设计追求，在过去30年里，这样的追求 仅限于文化和工业建筑，如今，望京SOHO的出 现，验证着即使在超大规模的商业建筑集群中， 动态构成主义的设计理论一样适用。 这座建筑群由3栋塔楼组成，仰视时犹如3 座相互掩映的山峰，俯视时宛似游动嬉戏的锦 理。其独特的曲面造型使建筑物在任何角度都品

在独特的形态之下，这组建筑群如何进行业态分布和高效组 织？项目整体总建筑面积52.2万m²（包含办公面积36.4万m²，其 中，T1，T2，T3办公建筑面积分别为12.7万m²，11.3万m²，12.3 万m²，商业面积5.3万m²），由3栋集办公和商业一体的高层建筑 和3栋低层商业组成，最高一栋高度达200m。3个塔楼除底部商 业面积外。各塔楼主要楼层均为中小型SOHO混合办公功能。 整座综合体共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设 有门禁系统，做到办公、商业及服务的人流区分，保证办公区有 序、整洁、安全。办公楼层高主要有3.6m、3.8m、4.2m，适合 不同办公人群的需求。办公户型建筑面积100~400m区间比例 达88%，办公面积分布面广，既适合小面积投资客户，又能够满 足大面积自用需求。商业购物分布主要在B1层、F1和F2层、至

T1>T2鱼尾部的F6（5）层，三栋高层塔楼周边还有3栋独立小商业。 地下商业号 3栋办公塔楼首层大堂相连，办公人群可快速到达B1层商业。F1，F2层商业大多 数预留室内楼梯空间，具备上下层联合经营的条件。100~400m"的中小型店铺比 例占全部商业的81%。 现已建成的展示中心（样板间）位于项目的西侧，建筑面积约2000m²，是 一栋高8m的两层建筑，主要用来展示银峰SOHO楼盘景观，是一个充力的开放 性空间。沿着入口的缓坡步入室内，可以看到室外的花园已经被“无缝”延伸到 建筑室内。大厅左侧是客户洽谈区，中央则是由天然意大利洞石墙体衬托的共享 中庭，自然光从中庭顶部天窗柔和酒下，更突显出室内空间层次的流动飘逸。样 板间外还设计了独具匠心的音乐喷泉和园林景观，从建筑室内望去如同酒满阳光 的花园。

严格意义上说，望京SOHO开不是 SOHO办公在空间上占据了绝对主体的地位，但如果把SOHO本身也理解为当代 住和商业空间的多种可能性，这又是不可多得的高复合度的综合体。时至2012 年末，这组建筑的主体结构已经顺利封顶。2014年建成投入使用后，它将成为 从首都机场进入市区的第一个引人注目的高层地标建筑：伴随着观察者视点的移 动，建筑的三部分体量相互呼应和舞动，充满着动感活力和雕塑感，这一形象的 最终实现，已经指日可待。

都市副中心的城市综合体桥头堡

魏轶侃方志宏张杰 Wei Yikan Fang Zhih

Wei Yikan Fang Zhihong Zhang Jie

的发展则是在成长中的城市或新生城市的系统中产 主，在一个尚未饱和拥挤的城市里，新的城市区域 不断地被开发出来，为了吸引居民迁入与后续资金 的进入，城市综合体被当成是开发中的桥头堡，引 导城市往新的范围成长，新兴都市或是发展中城市 （大都会的卫星城市）的城市综合体大概是属于这 个范畴，这个类型的城市综合体比较不具备空间与时 间的压缩特性，而比较偏向城市购物中心结合住宅、 餐饮、酒店、会议、办公等其他功能的综合体。面对 这类综合体，我们必须解决其萌芽、成长、壮大、开 拓等一系列问题。

首先，利用水岸塑造旅游欢乐的休闲氛围，打 造绵延长达1.5km的滨江商业街区，创造城市在世纪 大桥旁的商业主题。 其次，在基地的两端布置五星级酒店、购物中 心、百货公司、办公楼等主力商业，搭配中端滨江商 业街及城市慢行道的设置，形成以东西长向为主轴的 城市商业中心，透过对南北短向次轴线的设计，把城 市商业界面向滨江商业主轴线进行渗透，让条状狭长 的基地能一直不断地把城市界面的人流及商业导引入 滨江商业主轴，形成一个大型城市Mall的概念。 最后，沿着滨江商业街布置公寓酒店性质的度 假住宅小区，北面是具有度假旅游氛围的商业配套， 提供便利的生活休闲需求，南面是完整的居住小区景 现绿化，提供宁静单纯的居住环境，在全区完成开发 后，这些公寓酒店能吸引办公及经营商业人群在此居 住，聚集项目人气。 最终达到建筑引入人气，人气带动公建，公建 凝聚人流，人流孕育城市综合体，城市综合体辐射产 生都市新副中心的目的。

海口外滩中心项目用地位于海口市海甸河出海 口处南岸，靠近海口市地标世纪大桥，原为一处轮船 客运中心与渔船避风港，属于海口市新开发地区，因 此在城市综合体的属性上是偏向上述类型的后者，在 城市商业氛围及公共交通系统尚未成型之前，需要一 个培养过渡的过程，因此总体规划分期实施成为项目 成功的战略要求。 从现状看，项目所在地不具备一般城市综合体 的基础条件。因此，面对该地块偏居城市边缘、商业 氛围不足，狭长条状地块、不具腹地进深，旅游城市 常住人口不足以支撑大型商业等问题，我们制定了 系列解决方案。

项目开发的策略为总体规划分期实施，计划自 西向东分四期开发，分别被命名为“华府天地”、 “华府海景”、“华府滨海”和“外滩城”。 第一期以布点为主，导入五星级酒店、游艇码

头及海景房住宅项目，以吸引高端消费人群；第二 期、第三期再由点及线，完成滨江商业街及公寓酒 店，从而达到吸引大量中端消费人群的目的；最后开 发的第四期则打造集购物中心、办公楼、公寓酒店、 商场、电影院等于一体的城市综合体，从而达到点、 线、面逐步深入的城市综合体打造新步伐，使之在建 筑高度上成为另一个城市地标，和世纪大桥遥相呼 应。前三期的开发策略为聚集人气，以酒店、餐饮 为主形成滨江商业主轴，最后过渡到第四期的最终 城市综合体。本项目是一个集居住、购物、休闲于 体的滨水城市复合空间，也是城市综合体分类的极 端，在城市配套、常住人口、商业氛围都不具备规模 的客观条件下，必须利用开发策略合理地分配开发的 项目，才能形成一个90万m"体量的城市综合体，希 望借着本项目的开发成功，提供另一个城市综合体的 开发模式

规划将形成“两带四轴四片多节点”的总体发 展格局。 （1）两带：滨海公共休闲观光带、步行风情商 业街 滨海公共休闲观光带：本着滨水资源公共开散 开发的原则，规划沿滨水地带控制20m宽的公共岸 线，打造成集观光娱乐、运动健身、散步休闲等功能 于一体的城市滨水公共活动区，保证滨水稀缺资源能 全民共享。公共休闲带根据不同的地段和所在地段对 应的开发项目，被赋予了各异的功能，西侧一期开发 部分紧邻世纪公园，在设计中规划一处游艇码头，作 为五星级酒店的配套。同时岸线对外开发，结合游艇 码头修建休闲广场，作为本休闲观光带的起点和联系 世纪公园的节点。在二期和三期的滨海岸线主要规戈 滨海休闲步道，满足市民平日休闲观光、娱乐健身等 需要。四期岸线结合大型商业设施的规划及本期用地 特点，在大型商业设施以北规划滨海广场，满足人们 集会及公共活动需要，而在四期用地的最东端规划打 造新港小公园，将其作为滨江休闲带的结尾。 步行风情商业街：在二三期用地北侧，紧邻演 每公共休闲观光带一字排开规划多栋小体量风情商业 建筑，并在商业建筑与南侧居住建筑之间，规划水景 步行内街，作为本区域的重要商业服务配套，满足市 民及游客日常消费、观光购物需求。商业建筑以现 代、简洁风格为主，营造休闲、温馨、浪漫、迷人的 休闲商业围。步行内街结合道路铺装、绿化景观、 街具小品的设计，形成尺度宜人、配套完善、方便快 捷的公共交往空间

（2）四轴：四条通往滨海岸线的开放空间轴 四轴是指由渡海路引出的通往滨水岸线的四条 开放空间轴。规划中将四条轴作为通往海边的重要景 观和视线廊道，以加强滨海景观向腹地渗透的能力， 以取得滨海景观河城市景观的空间联系。开放轴线突 出景观功能和步行功能，打造出舒适便捷的步行通道 和优美繁茂的绿荫大道。 （3）四片：被四条开放空间轴自然分割形成的 四个功能片区 用地被四条纵向开放空间轴自然分割，形成四 个功能片区，包含一个居住、酒店片区（一期），两 个居住、商业片区（二三期），一个城市综合开放片 区（四期）。 （4）多节点：沿步行商业观光休闲带打造的多 个公共空间或景观节点 根据需要沿步行商业观光休闲带打造的多个公 共空间或景观节点，形成商业空间聚合中心及室外开 散空间中心节点。

规划本署地块相对独立，布局相对统一，空间 相互渗透的规划原则，对各地块进行建筑空间布局。 （1）组团一（一期开发部分）：居住、酒店、 游艇码头 一组团层住部分的规划有人车分行、地平整体

抬高、建筑环形布置、中心围合等几大特点，本次规 划认为能较好的处理居住社区在交通、景观及与周边 环境协调等方面的问题。本项目剩余的部分规划将充 分借鉴与延续很多一期好的规划方法与理念，使项目 成为一个整体。 (2）组团二、三（二、三期开发部分）：高尚 居住、观光购物 二、三组团由以滨海特色餐饮街为界分为南北2 个区块，南区块二组团2栋40层、1栋39层和三组团3 栋49层建筑物为高层住宅，设置1座幼儿园位于二组 团西南侧，幼儿园有专用室外活动场地及进出口。北 区块二组团4幢和三组团4幢建筑物均为局部3层楼多 层商业建筑，以现代建筑风格形成“滨海特色商业步 行街”，提供特色餐饮娱乐服务。8幢建筑物周边为 步行街设计，除服务车辆通行外，其余社会车辆一律 进入地下停车库，确保人车分流。 (3）组团四（四期开发部分）：商业、商务、 酒店、居住 规划以现代酒店和高层住宅塑造城市地标，打 造集商务、五星级酒店、时尚购物及高档居住等功能 于一体的城市综合体。按控规要求限高300m，高层 住宅高度为88层，产权式酒店为32层，酒店和高层 主宅之间以9层商业裙房连接，形成一个整体。区域 西南侧设置一座有专用室外活动场地及进出口的幼儿 园。在区域南侧规划通海的滨水广场，结合广场可做

商业媒乐活动的外部空间区域，使之成为商业功育 的外部延伸，同时广场还可以成为市民休闲娱乐的 主要场所DB52T 478-2015 湄潭翠芽茶，成为通海的城市开散空间。

业娱乐活动的外部 的外部延伸，同时广场还可以成为市民休闲娱乐的 主要场所成为通海的城市开散空间。

分布，贯穿整个用地，是本次公共绿化景观体系打造的主体 和重点。在绿化空间的营造上，以成行成组种植的热带棕 科植物为主体，底层配以花色和叶子四季不断变化的灌木花 卉，形成高低错落、四季精致多变、具有热带滨海风情的绳 化景观氛围。在滨海休闲带与四条通往滨海地带的空间开放 轴交汇处，需要重点打造节点广场，结合节点广场形成节点 绿地，使之成为滨海带状绿地上的重要绿地景观。 公园绿地：公园绿地是指在用地东侧，利用商业用地 的三角地，打造的集中公共小公园。小公园用地约12亩， 本块绿地以集中绿化为主要特色，以开阔草坪为绿化基底， 配以成团成组、合理配置的灌木乔木绿化，形成本地块最集 中的滨水绿地空间，在小公园可规划弯曲园路及小片硬质广 场，增加公园的可入性和可游性。 道路绿地：道路绿地主要包括用地南侧渡海路分布的 道路绿化及4条与滨水岸线相垂直，通往水边的道路绿化。 渡海路作为一条沿滨水岸线规划的城市次干路，雷要再满足 交通功能的同时尽量提升其景观功能，其道路绿化需要重点 打造，可以高大的本地常绿乔木为行道树，辅以精心修剪， 沿道路呈带状分布的小灌木，增加道路绿化的延续性和丰富 度。4条与滨水岸线相垂直、通往水边的道路是本次规划中 重点打造的开放空间轴，正在满足道路通行功能的同时需要 重点处理其景观功能，通过对沿路绿化景观的重点设计和打 造，形成一条绿荫繁茂、意景昂然的公共绿化景观轴。 小区中心绿地：小区中心绿地主要是一期、二期和三 期3个居住社区的中心绿地。小区中心绿地是小区的空间围 合中心，也是小区的景观中心。本项目一、二、三期都将以 架空平台绿化作为小区绿化的主体，驾控平台上覆土1m以 上，保证绿化植物的自然生长。结合平台绿化在平台上规划 游泳池、景观水池、小广场、小游园等功能，形成一个绿化 集中、空间开放、功能多样、景观丰富的社区中心。在绿化 空间的营造上，种植观赏性强的热带乔木、灌木和花卉，如 椰子树、榕树、凤凰树、红龙草、龙船花等，形成高低搭配 的立体绿化空间；设计应追求自然及宜人尺度的多功能空间 环境，为住户提供户外公共活动和休憩的空间。 广场绿地：广场绿地主要分布在四期用地范围内，包 含滨河广场和中央商务广场。结合广场的使用功能做广场绿 化设计处理，使广场的景观层次和空间形态更加丰富饱满。 广场绿地以棕榈科的乔木和灌木点状种植为主，可结合花坛 的设计来种植更具有良好形态的景观树种，也可以结合广场 铺装形成树阵。

本项目计划以国际设计理念建成一集五星级酒店、 宝、公寓式酒店、

精品商业、特色餐饮、购物中心、百货公司及 办公楼等城市综合体，为城市及自然追求可持续发展 的设计规划FZ/T 14026-2013 棉强捻印染绉布，打造城市景观亮点，提供人性化尺度文 化活动公共空间，营造都市健康生活环境，规划目标 以如下六个理念为主。 （1）城市地标 利用高层建筑外立面日间光影及夜间灯光变 化，营造海甸河出海口城市天际线景观，沿海多层滨 海特色餐饮街打造海岸商业新天地。 （2）海洋都市链 以大阳台及波浪弧形线条等建筑外观来营造滚 厚海洋风情，将海口市都市风格加入尼、新加坡等 世界海洋都市之林。 （3）可持续发展生态建筑 建筑设计融入绿建筑概念，加入新环保科技设 备，达到节能减碳低排放低能耗的可持续发展目标。 （4）城市文化活动场所

利用建筑物围合成活动广场，或利用景观设计 打造绿色公共空间，配合未来商业活动，提供市民不 同尺度文化活动场所。 （5）健康都市生活形态 热带悠闲生活导向绿化设计，配合功能健全会 所休闲设施，提供居民健康都市生活环境。 （6）休闲精品购物环境 引进特色餐饮娱乐及精品购物环境，塑造都市 精致休阅消费环境。

目，打造一个全新的城市副中心，为城市发展注入款 鲜血液，使城市综合体变为都市副中心的桥头堡