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TD∕T 1061-2021 自然资源价格评估通则.pdf

自然资源价格评估应以相邻或类似区域的功能相同或相近、条件和内涵相似的自然资源价格

TD/T 1061=2021

据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的自然资源客观价格，

4.2合理有效利用原则

自然资源价格评估应以待估对象在一定的社会经济条件下WH/T 94-2021 美术馆光环境评价方法，最为合理有效的利用方式为前提。判断 自然资源最为合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生 态保护要求、市场需求等为依据，

自然资源价格评估应以待估对象在正常 的未来客观有效的预期收益为依据

在具备市场环境的情况下，自然资源价格评估应以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需 的特殊性和市场的地域性。

自然资源的总收益是由资源客体及其他投人要素共同作用的结果，价格评估时应充分考虑各要素对 总收益的实际贡献水平，客观确定资源价格

自然资源的价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中应把握价格 索及价格变动规律。

平估自然资源生态价值时，应以生态系统服务价值为主导，针对不同自然资源类型合理设置服务 标，以此为基础评估自然资源生态系统服务价值

5.1交易实例比较修正路径

基于替代原则，选择符合一定条件的可比交易实例，分析比较得估对象与可比交易实例的差异；以可 比实例的交易价格为基础，通过统一价格内涵，并对相关价格影响因素形成的价格差异进行适当修正，估 算待估对象的价格。 建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的市场比较法及矿业权评估中的交 易案例比较调整法，单位面积倍数法等归属此技术路径

5.2预期收益贴现还原路径

5.3整体价值剥离显化路径

基于贡献原则，在预期（或已经)开发完成后的待估对象整体价格的基础上，扣除预计（或已发生）的 客观开发成本及利润等，以余额估算待估对象的价格。 建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的剩余法归属此技术路径

5.4重置成本模拟分析路径

利息、应缴纳的税费，以及客观存在的增值收益等，并进行必要的修正调整，以此估算待估对象的 价格， 建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的成本逼近法及矿业权评估中的勘 查成本效用法等归属此技术路径

5.5价格或费用标准修正调整路径

基于替代原则，依据自然资源政府公示价格、自然资源使用金征收标准等，在充分对比分析待估对象 与参照标准在内涵、影响因素等方面差异的基础上，经综合修正调整，估算待估对象的价格。 各类土地资源价格评估中的公示地价修正法（基准地价系数修正法、标定地价系数修正法、定级指数 模型评估法、基准地块法等），海域价格评估中的海域基准价系数修正法，无居民海岛价格评估中的使用 权出让最低价系数修正法等归属此技术路径

价格内涵界定的一般要求： 自然资源价格评估应明确界定价格内涵； 对于含有一种以上自然资源类型的客观对象进行整体评估时，根据需要，可分别界定或整体界 定自然资源价格内涵； 对于特定区域内某类自然资源的整体客观状况，宜按照该类自然资源在区域内的代表性、一般 性特征界定其价格内涵。

评估中的价格内涵包括自然资源的价 个格对应的市场特征、权利类型、权利期限，自然资源 的开发利用特征及其限定条件，以及对应的估价期日等基本要素

评估中的各类价格可分别对应于经济价值、生态价值等各种人类可从自然资源中获取福利的货币量 化值。当评估结果中包括经济价值之外的其他价值时，应明确说明。 经济价值一般以待估对象在某一期日、某一状态下的存量价值表达。 生态价值一般为生态系统在特定时段内产生的生态系统服务效用的流量价值，对手其中可累加 的生态系统服务效用，亦可形成存量价值。

TD/T 1061=2021

评估中应依据估价自的，合理 包括公开市场、特定市场上关联各 分考虑各自利益前提下可接受的公 定供求关系的其他价格，

评估中的各类自然资源权利类型一般包括所有权和不同权能限定条件下的使用权。 建设用地使用权类型通常包括出让土地使用权、划拨土地使用权、作价出资（入股）土地使用权、 授权经营土地使用权、租赁土地使用权，以及其他依法设立的权利类型。 耕地、园地、林地、草地等各类农用地使用权类型通常包括承包经营权、经营权；国有农用地还包 括实际登记的其他权利类型。 矿业权包括探矿权和采矿权。 海域和无居民海岛使用权通常包括出让使用权及其他依法设立的权利类型

对各类自然资源价格评估，应明确界定价格对应的权利期限。 评估中各类自然资源使用权的权利期限设定不得超过法定最高年期或合同约定的剩余年期。 对于划拨土地使用权等法律未限定最高期限的权利类型，评估中可依据具体评估目的或合同约 定内容等，按“无年期限制”设定，或依据相关政策合理设定权利期限

6.7.1用途或功能类型

对各类自然资源价格评估，应明确界定用途或功能类型。 对于各类土地资源，应依据直然资办发【2020]51号文件及相关产权证明文件具体界定土地 用途。 对于海域，应依据自然资办发(2020】51号文件及相关产权证明文件和利用情况具体界定用途 类型。 对于无居民海岛，应按国家规定的无居民海岛使用金征收标准对应的用岛类型界定。 对于矿产资源，应依据《中华人民共和国矿产资源法实施细则》《关于进一步规范矿业权出让管 理的通知》的有关内容界定主要矿种类型。 评估生态价值时，应根据待估对象（生态系统）的特征，界定评估结果中反映的具体生态系统服 务功能价值。

6. 7.2 开发利用条件

对各类目然资源价格评估，应明确界定开发利用条件。 对于建设用地，至少应界定基础设施状况，并界定容积率等开发利用条件。 对于农用地，至少应界定基本设施状况，并界定主导耕作制度（主要经营方式或经营强度）、主要 作物（树种、草种）等利用条件。 对于海域及无居民海岛，至少应界定基础设施状况、开发利用条件等。

对自然资源价格或生态价值评估，应明确界定评估结果对应的期且或时间段。

界定价格评佰缩荣对应的期： X×月××日表达。 评估生态系统服务的流量价值时，可根据基础资料对应的时间，界定评估结果表征的具体时段， 可以×XX×年度或×X×年度 X×年度表达

本章规定的影响因素是指影响自然资源价格的共性因素；影响自然资源生态价值的因素依据具体资 源类别及其评估评价体系另行规定。

7.2.1依据因素基本属性分类

依据影响因素的基本属性，影响自然资源价格的因素可分为自然因素、社会经济因素等；各类影 通常可用宏观、中观、微观三种尺度下的具体影响因子表征；各类自然资源因其烹赋特征而存在的 殊影响因子，见相关规程、规范或技术指引

7.2. 1. 1自然因素

自然因素主要包括气候、地貌、水文地质、土壤、自然灾害、生态状况等。 对建设用地评估时，主要考虑的自然因素包括地貌、水文地质、自然灾害、生态状况、环境条件等。 对耕地、草地、林地、园地评估时，主要考虑的自然因素包括气候、地貌、水文地质、土壤、自然灾 害、生态状况等。 对矿业权评估时，主要考虑的自然因素包括矿产资源的成矿地质条件、地质构造复杂程度、矿床 变化规律与矿层稳定性、矿石品质及选冶性能、水文地质、工程地质、环境地质条件等。 对海域评估时，主要考虑的自然因素包括气候、自然灾害、生态状况等。 对无居民海岛评估时，主要考虑的自然因索包括海岛自然岸线（尤其是砂质岸线）、珍稀濒危物 种、气候、地形地貌、离岸距离、典型生态系统以及淡水资源赋存条件等。 具体评估过程中，可根据各类自然资源的具体规程、规范或技术指引增加影响因素，选择具体的影响 子。

7.2.1.2社会经济因素

社会经济因素主要包括与自然资源相关的制度、经济政策、人口状况、经济发展水平、保护与开发利 用状况、基础设施状况、规划条件、交通区位、权利状况等。 上述因素在建设用地、耕地、园地、林地、草地、矿业权，以及海域海岛评估时均需适当考虑。具体评 估过程中，可根据各类自然资源的具体规程、规范或技术指引增加影响因素，选择具体的影响因子。

7.2.2依据因素作用尺度分类

依据影响因素的作用尺度，可分为一般因素、区域因素、个别因素。 a）一般因素指影响自然资源价格总体水平的自然、社会经济和行政等宏观因素。 b）区域因素指影响待估对象所在的特定范围内部区域之间价格水平差异的中观因素。 c）个别因素指体现待估对象具体属性特征，且影响待估对象价格水平的各类微观因素

8各类直然资源价格评估方法与应用要点

8.1.1主要评估方法

益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数 等：各方法的具体公式、适用条件、参数要求等见GB/T18508

8.1.2不同目的和权利的建设用地价格评信

8.1.2.1划拨国有建设用地使用权价格评估

8.1.2.2国有建设用地使用权出让价格评估

8.1.2.3集体建设用地价格评估

8.2.1主要评估方法

8.2. 2 评估要点

下同且的和权利的耕地价

8.2.3.1耕地经营权流转的价格评估

要求如下： a）估价设定年限不得超过当地政策规定的上限及承包期（或其他合法持有年期）的剩余年限； b）运用收益还原法评估经营权价格时，土地还原率一般略高于承包经营权；流转合同对受让方有 土地改良等投人要求的，可在费用中合理体现； 运用市场比较法时，比较实例应为同区域、同类型耕地的交易实例，或相同区域、相同种植经营 类型前提下，可修正为相同权利类型的交易实例； d）运用公示地价系数修正法时，应注意公示地价的内涵，采用与估价对象权利相一致的公示地价；

8.2.3.2耕地抵押的价格评估

8.3.1主要评估方法

园地价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价

主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价修正法等；各

方法的具体公式、适用条件、参数要求等见GB/T28406。

8.4.1主要评估方法

剩余法、成本逼近法、基准地价修正法等； 的具体公式、适用条件、参数要求等见附录A

除遵循附录A中明确的技术要求之外，还应注意以下内容。 a）当待估对象包含林木时，林木部分按现状进行价格评估。 b）在评估林地价格时，应充分考虑林木状况、基础设施及开发利用方式对林地价格的影响。 c）采用市场比较法评估林地价格时，若比较实例的林木类别及林地开发经营方式与评估对象不 致，应进行一致性调整。 d）运用基准地价修正法时，应采用与待估对象权利相一致的基准地价进行适当修正

8.4.3不同且的和权利的林地价格评估

8.5.1主要评估方法

卓地格的主要评宿方法包适用场印 原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正法等；各 方法的具体公式、适用条件、参数要求等见GB/

除遵循GB/T28406和附录B中明确的技术要求之外，还应注意以下内容。 a）草地承包费的评估应综合考虑草地承包经营权交易过程中影响承包费的土壤质量、收益水平、 承包经营期限、章地经营利用限制、基础设施状况与水平等方面因素。 b 草地租金评估可通过该宗地的正常草地使用权价格标准折算，也可调查租赁案例采用市场比较 法等直接评估。草地承包费、转包费可参照草地租金评估方法进行评估。 C 草地拍卖估价，可采用收益还原法、市场比较法和剩余法确定其价格：估价设定的权利年限不应 超过法定最高年限。 d 草地抵押价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法等；应在估价报告中 说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响。 e 草地作价出资（人股）价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等确定其价格；应在估 价报告中说明作价出资（入股）的风险。 在评估放牧草地价格时，应区分连续放牧与划区轮牧等不同的放牧制度；采用收益还原法时，其 经营收益来源于性蓄的出售收益，在测算总收益时应考出栏率和牲备生长期等，收益和费用 数据一般宜采用连续3年～5年的客观平均值，采用市场比较法评估放牧草地价格时，可比实 例的草地类型、放牧制度等因素应与待估对象一致。 8 在评估牧草生产草地价格时，应考虑轮割制度和草群结构、草群品质，区分牧草地、药用草地以 及蜜源草地等不同的植物类型；采用收益还原法时，其经营收益主要包括草场经营使用费及打 章收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据客观平均值；采用市场比较法时，可比实 例的草地植被类型、轮割制度等因素应与待估对象一致。

以土地适宜性评价为基码 开发利用方式，参照相对应的

8.8海域和无居民海岛

3.8.1海域主要评估方

海域价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、海域基准价系数修正 法等。海域基准价系数修正法的具体公式见附录C中C.1；其余各方法的具体公式、适用条件、参数要求 等见HY/T0288

8.8.2无居民海岛主要评估方法

无居民海岛使用权价格的主要 出较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和无居 使用权出让最低价系数修正法等。无居民海岛使用权出让最低价系数修正法的具体公式见附录 2；其余各方法的公式、适用条件、参数要求等可参见GB/T18508

9自然资源保护涉及的价格评估

本部分规定适用于以下范围。 a）本部分所规定的价格评估方法仅针对自然资源保护补偿价格评估和自然资源生态损害赔偿价 格评估。 b）自然资源保护补偿是指对自然资源生态环境或生态系统保护贡献者进行补偿的制度安排；主要 包括对个人或区域保护自然资源生态系统和环境投入的建设成本、区域发展机会成本以及自然 资源生态管护成本等的经济补偿。 c 自然资源生态损害赔偿指人类在自然资源的开发利用活动中，对自然资源生态系统造成干扰 引起生态系统或生态因子中的某些要素发生变化，进而导致生态系统的生态功能下降及服务价 值损失，由责任方对其开发活动造成的生态系统服务损失或者生态损害进行补救或补偿；包括 消除和减轻损害等的措施费、自然资源生态修复费用和期间损害损失费。

成本法的基本公式和应用要点如下。 a) 基本公式:

式中： 自然资源保护补偿价格； 自然资源生态系统建设和维护的各项成本，包括个人和企业的直接损失、生态系统建设 成本、区域发展机会成本、生态系统管护成本等； 生态保护补偿系数，介于01之间，应结合区域的经济发展水平、支付能力、生态环境 重要程度、生态区位等综合确定，国家和地方有规定的可从其规定，

9.2.1.2自然资源生态系统服务价值比例法

基本公式和应用要点如下。 a）基本公式：

9. 2. 2 评估程序

自然资源保护补偿价格评估程序一般包括准备工作、相关调查、分析评估和评估报告的编制。 a）准备工作：了解自然资源生态系统的背景资料，自然资源生态系统建设与保护的基本状况，根据 待估对象的实际情况，初步确定评估工作的主要内容、所需参数和数据。初步分析自然资源生 态系统的基本情况和生态环境特征，确定评估调查的范围，编制评估工作方案，明确下阶段进行 自然资源保护补偿评估工作的主要内容。 b）相关调查：根据自然资源保护补偿评估工作方案进行现场调访与资料收集，收集自然资源生态 系统建设与保护状况、区域社会经济发展状况等资料，新建生态系统还应收集生态系统设立情 况及成本资料，确定待估对象的范围和时间期限。 C）分析评估： 1）采用成本法评估时，应结合当地生态保护补偿政策规定，明确估价内涵，分析是一次性还是 分年进行的持续性自然资源保护补偿，根据估价内涵确定各项成本的测算方法； 2 采用自然资源生态系统服务价值比例法评估时，应结合各类自然资源生态系统的特点及其 服务功能，建立生态系统服务价值评估指标体系，量化生态系统服务功能，选择合适的估价 方法测算自然资源生态系统服务价值

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d）编制自然资源保护补偿价格评估报告

9.3自然资源生态损害赔偿价格评估

9.3.1.1修复成本法

修复成本法是通过采取工程措施、采用最合理的修复方案进行修复，以消除自然资源生态损害所发 生的各项客观合理费用，包括拆除工程费、修工程费、恢复工程费、直接经济损失费及其他费用。其中， 直接经济损失费是指由于修复活动造成直接经济损失而需要支出的补偿费用，其他费用指为开展损害评 估而支出的监测、试验、鉴定、评估等相关合理费用及政府规定的其他惩罚性赔偿。 修复成本法适用于可修复或可部分修复的自然资源生态系统的损害赔偿价格评估。其计算公式 如下：

...... ........

式中： 自然资源生态损害赔偿价格； 拆除工程费； P2 修工程费； 恢复工程费； 直接经济损失费； 其他费用； P. 被拆除物残值

9.3. 1.2损失资本化法

损失资本化法是通过测算生态（产品）价值的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或 无损害经济耐用年限正常净收益现值和与有损害经济耐用年限正常净收益现值和的差，估算生态损害导 的自然资源价值损失额，并依此确定生态损害赔偿价格。该方法可分为三种类型，即净收益减少收益 年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期均减少型，

QJQS 0024S-2015 吉林省杞参食品有限公司 人参红糖9.3.1.3损害前后价差法

损害前后价差法简称为价差法。该方法是通过测算损害前的自然资源生态系统服务价值与损害 然资源生态系统服务价值之差，来确定生态损害导致的自然资源生态系统服务价值损失额，并依 自然资源生态损害赔偿价格

集相关资料。自然资源生态损害调查应编制调查方案，明确调查的目标、内容、方法、质量控制 和质量保证措施；调查方案应经过专家论证。 分析评估： 1）综合利用现场勘查及监测数据分析生态损害的可能范围，在此基础上开展生态损害确认和 因果关系判定，确定损害范围与程度； 2 消除和减轻损害等措施所产生的费用主要为减轻或消除损害行为对生态系统的危害而发 生的阻断、去除、转移、处理和处置损害行为的费用，一般根据国家和地方有关标准或实际 发生的费用进行测算； 3） 采用修复成本法时，拆除、修、恢复等工程费用评估，指将生态系统恢复至基线需要的工 程措施费用，可按重置成本进行估算； 4） 为开展生态损害评估而支出的监测、试验、鉴定、评估等相关费用可按相关收费标准测算， 政府规定的其他惩罚性赔偿，依据相关政策确定； 5） 生态系统损害或退化导致的生态系统服务功能损失，若无法通过工程措施将受损的生态系 统恢复至基线，或只能恢复部分受损的生态功能，则可采用损失资本化法或损害前后价差 法对生态系统的永久性损害进行评估，测算自然资源生态损害赔偿价格。 d编制自然资源生态摄害赔偿价格评估报告

10自然资源政府公示价格评估

[10. 1. 1 适用范围

建设用地基准地价评估技

包括如下两条技术路线。 a 利用市场交易资料评估基准地价：在土地级别或均质区域划分的基础上，依据各类市场交易样 点资料GB/T 40274-2021 生活用纸 生产过程质量安全状态监测与评价指南，计算样点地价，并进行适当修正和统计检验后，确定基准地价。 利用土地收益资料评估基准地价：在土地定级基础上，对各类用途、不同行业和规模的土地利用 效益资料进行整理，建立级差收益与土地质量指数的关系模型，经统计检验后，测算各级别不同 用途的土地收益，以一定的还原率将土地收益资本化，以测算各级别的基准地价