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金都华府智能化管理系统安装工程施工组织设计

杭州金都华府智能化管理系统工程

厦门市万安实业有限公司

工程名称：金都华府智能化管理系统

GB 2811-2019 头部防护 安全帽建设单位：金都房产集团杭州置业有限公司

建设项目工程总投资：1044万元

本项目位于浙江杭州市中心吴山——紫阳山东，南临候潮路，西傍贴沙河，近万松岭路，距西子湖南山路约1000m。

建筑总用地面积74514㎡，住宅用地62814㎡，总建筑面积132709㎡。

建筑类型：7幢小高层，12幢高层。

项目包括小学、幼儿园、会所、商业等配套设施。停车位627个，其中地下停车位610个。项目容积率2.11，密度14.62％，绿地率35.1％。

1.3建筑智能化系统设置概况

安全防范部分：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更管理系统、联网可视对讲系统、家居安防报警系统。

信息管理与物业服务部分：车辆出入与停车场管理系统、智能门禁卡系统、公共广播与背景音乐系统、公共设备监控系统、音频点播系统、物业综合信息管理平台。

配套设施部分：包括中心机房系统、智能化电源供应系统、防雷接地系统、集约化综合管网系统。

1.4系统运行、验收、维护概况

系统开通时间：2006年11月8日

验收单位：金都房产集团杭州置业有限公司、杭州民康建设监理有限公司

验收时间：2006年9月20日（安装验收）；2007年3月10日（功能验收）。

验收情况：一次性通过验收

系统运行情况：运行稳定，期间无明显系统故障。

2．1建设项目工程总体建设目标及功能需求分析

“金都华府”项目在整个建设开发之始，即遵循绿色建筑可持续发展原则，力图将本项目打造为科技节能和健康舒适的绿色住宅，因此在开发建设过程中注重“节地、节能、节水、节材、环境保护”五大方面的综合实践，从基础设施到工程建筑产品的构建，都融入绿色节能节约的精神原则，进一步规范和完善企业的开发建设行为。

从减少建筑材料、各种资源和不可再生资源的使用，到绿色环保材料的利用，废物回收，减少污染物的排放等方面入手制定了一系列具体措施。同时金都房产集团公司结合“金都华府”项目的品质要求精心制订了“四节一环保”技术体系实施手册,确保了在项目开发建设过程中对“四节一环保”体系的贯彻实施。

2．2建筑智能化系统建设目标及在行业应用中的共性和个性需求分析

在智能化系统建设上，秉承打造节能、健康、舒适的现代科技绿色住宅的精神，将现代智能技术与建筑艺术、环境艺术有机地结合在一起，通过有效的传输网络，将远程信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务管理，提供安全舒适的家居环境。

因此，本项目智能化的总体建设目标就是运用先进的计算机通信技术、控制技术、IC卡技术以及房产物业管理技术，采用有效系统集成的方法，建立一个沟通社区内部住户与住户、住户与中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，创造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，具有可持续发展能力的智能化小区。

本项目为金都房产集团打造现代科技住宅、绿色建筑的起始之作，也是开发建设过程规范化的验证之作，因此，对于建设单位而言，提升本项目的科技含量，提高小区的智能化水平，实现环保、节能、绿色建筑的目标，将是一个有效的保障。

同时，通过高科技设备的综合应用，提高项目应用及服务档次，提高竞争力，智能化的建设也是一个重要因素。

而对于用户而言，通过智能化手段，降低能源消耗负担，提高居住环境的舒适度，足够广度的信息来源渠道，也保证了用户未来生活的质量。

遵循总体设计、分布实施的原则，整个系统要具有较高的可扩展性、安全性、可靠性和容错性。

智能化系统设计和施工中采用成熟、先进的技术，系统主要性能指标达到国内先进水准。以经济实用性为原则，充分考虑初始一次性投资的规模并使系统今后运行时的成本最小化，达到较高的性能价格比。从而创造高效、舒适、便利的居住环境，达到安全、舒适的目的。

在建设过程中，坚持应用先进，有发展、有后援，能满足并适应住户需求的技术；应用的产品成熟可靠，具有易集成、扩展、操作、维修的特性，同时尽可能降低系统整体造价的原则，通过计算机网络技术，实现各子系统的设备、功能和信息的管理集成，使其成为一个互相关联、统一和协调的系统，系统资源达到充分共享，以减少资源的浪费和硬件设备的重复投入，实现真正意义的统一、实用、高效、便利。

（1）以可扩展性为设计原则：

在系统的设备选择上既要满足各个独立地运行，又要能方便的组成一个完整的系统。同时，作为住宅小区型项目应用，考虑住户的各自风格不一，其对智能化产品的需求差异也较大，所以我们在系统结构及选型上尽量选择系统开放、扩展性好的产品，便于将来管理单位及住户进行扩充应用。

（2）以安全性为设计的核心：

本住宅小区将来面对的用户是中上层成功人士，安全性设计必须放在智能化系统的核心地位，在加强小区外围大防线的监控的同时，对住户具备隐患较高的部位实施全面的安全保护。

（3）以方便应用为设计的主导思想：

智能化系统应最大限度的服务于小区的使用者和管理者，因此智能化系统的稳定性和方便性必须贯穿于智能化系统设计的始终。

（4）以先进性为设计标准：

智能化系统应充分利用现有的国际流行设计规范，在设计和实施时除了坚持“可靠、安全、经济和实用”等原则外，须最大限度的利用当今最先进的、最成熟、最有发展前途的计算机技术、通信技术和自动化技术；坚持所采用技术的开放性，全部采用国际标准或事实上的国际标准，从而保证系统能够随科学技术的不断发展而平滑升级。

3.2系统总体方案设计、系统总体拓扑结构、各子系统系统图

“金都华府”作为一个生态型、园林式、智能化的现代化精品楼盘，与传统住宅小区的相比，物业管理、生态环境的建设、周边配套设施的联通等方面的建设均有较大的改善及提升。而这一切，智能化技术的深层次应用，充分利用现代4C技术，将物业管理系统与信息管理充分结合，将小区物业的管理工作，物业管理公司的内部管理等网络化、信息化，建立一个多向沟通的平台，更好地为小区业主、物业管理服务。

整体的智能化系统设计充分体现了实用方便性、先进性及特色性。

通过设置周界报警、闭路电视监控、电子巡更、可视对讲以及家居安防，对小区层层设防，同时注重各系统间联动控制，使得分散独立的系统构成统一的集成化的综合保安系统，实现安保工作质量的整体提高。通过周界防越报警系统和闭路电视监控系统的联动，将大部分不安定的因素排除在小区之外；小区出入口则通过对讲和门禁来提高小区出入的安全性；对于公共区域则建立闭路监控、保安巡更体系，以人工的方式加强防范；户内设置可视对讲系统和户内报警系统。通过从小区外围到住户室内的重重防护，实现“人防”与“技防”相结合的立体式防范体系，提高小区的安防效果。图1～10为各个系统图。

图1周界防越报警系统示意图

（1）周界防越报警系统：

“金都华府”住宅小区地势平坦，周界较为规则平直，在小区周界围墙上安装对射式主动红外探测器，构成小区的周界防护系统；管理中心设置电脑管理软件、报警接收主机等进行报警信息接收与管理。系统还外接警笛，在报警时实现声光提示；设置电子地图，直观显示报警区域。在加强外部防越探测的同时，同时也考虑加强现场主动防范能力，在现场相应防区设置灯光、警号灯警示设备可以起到良好的实用效果。同时系统还与闭路电视监控系统结合，以加强周界防范效果。

为防止周边绿化以及恶劣气候影响造成误报，探测器均选用双光束主动红外探测器，在使用探测器时，每对探测器的实际防范距离控制在探测器标称探测器距离的70％以内。同时为便于报警后中心人员能准确定位，每个防区控制在60m以内。

（2）闭路电视监控系统：

闭路电视的主要针对小区重点区域如：小区出入口、小区周界、单元出入口、电梯轿箱、车库出入口、车库内部等进行监看、监控图像储存等。另外对前端摄像机的变焦镜头、全方位云台、中心监视画面的切换等，中心设备需要随时进行必要的操作控制，鉴于本项目的实际情况，设计采用数字式硬盘录像机实现图像信息的分割显示处理、图像存储以及对摄像机的远程操作与控制等。

系统选用离线式产品，巡更点采用粘贴安装，主要设置在周界、闭路电视监控角度范围之外地区、地下车库、重要公建、主要通道处等位置。共有巡更点40个。

根据巡更点的分布及区域防护要求不同，对小区巡更点的分布设立巡逻路线，不同巡更路线尽量少的重复巡更点（特别地点除外），原则上巡更路线可以覆盖整个小区。

（4）出入口管理系统：

出入口管理包括小区出入口、单元楼出入口、车库出入口、车库内单元通道等只要公共通道进行管理，对于小区出入口，考虑人车分流模式出入，结合门禁设备、可视对讲设备以及停车场管理设备等，对进出车辆及人员进行管理，防止不法分子窜入小区，同时也加强人员及车辆出入口的安全管理等。

通过在管理中心、小区出入口、梯口、住家内配置系统，提供访客、住家、管理人员三者之间的两两通话，住户和管理人员可以掌握来访人员情况。该方式加强了管理人员对外来人员的管理，方便住家与管理人员之间的交流。

小区出入口：配置围墙机，由出入口值班人员呼叫住户，通过摄像机把访客影像传入到住户室内分机上，由住户与值班人员确认访客身份后放行进入小区。如住户拒绝，则保安人员拒绝该访客进入小区。

单元出入口及车库单元通道口：设置彩色可视对讲主机、闭门器、电控锁等，访客呼叫住户后，由住户遥控开启单元出入口门禁放行进入单元楼。

住户室内：配置大屏幕彩色可视对讲分机，用于观察访客影像，与访客、中心对讲，遥控开启门锁等。同时还可接入紧急求救按钮等，实现向小区控制紧急呼救。

（6）家居安防报警及紧急呼救：

可视对讲系统住户室内机选用安保型室内机，可外接各种安防探测器，住户在自家卧室、客厅、洗手间等区域设置紧急求救按钮等，并接入可视对讲室内分机上，在发生意外或紧急情况时，可通过紧急按钮向小区控制中心呼救，寻求小区人员的帮助。

考虑本项目采用非成品交付方式，无法确定最终的使用方式，因此，在安防探测器配置上主要预留接口，由用户自行扩展。

（7）电梯呼叫与家居电源管理：

在住户入户门口（玄关）处设置电梯呼叫按钮，在住户准备出门前，通过呼叫按钮可呼叫电梯平层，从而为用户节约等候电梯时间。

与电梯呼叫按钮一并设置一键式控制电源开关，对于非24h供电回路（电冰箱等除外）进行管理，方便业主控制家庭用电设备的电源，减少事故隐患的发生。

（8）家居多媒体布线箱：

（9）车辆出入及停车场管理系统：

小区车辆出入管理系统主要是通过技术手段加强对车辆的管理，达到物业收费、停车安全、方便用户等目的。目前的主流技术手段包括感应卡识别技术、联网管理等：

1）系统对内部车辆采用长距离感应卡（可达8m），对外部车辆采用入口保安人员遥控控制，车辆快速通行；

2）在2个车辆出入口安装车辆出入管理设备；

3）对小区出入口设备和地下车库管理设备采取分2层管理并分别完成多进多出，包租卡可以在小区进口自动远距离感应刷卡。

（1）公共广播与背景音乐系统：

“金都华府”小区的背景音乐系统主要在小区内主要通道、室外绿化景观、室外活动场所等区域设置室外防水音柱，系统主要是用作播放背景音乐，还可根据需要可插入业务广播、会议广播、通知。

音源部分：主要由背景音乐信号音源及公共广播音源组成（结合消防广播设置）。

背景音乐音源由循环放音卡座、调谐器、DVD播放机组成，公共广播音源主要是话筒。本系统考虑分区管理，同时还设置了监听器，可以在控制室内监听任何一个区的广播情况。

室外设置：室外造型音箱一般选用额定功率为15W左右的室外音柱。

每个大堂设置室内壁挂式音箱。

（11）小区音频点播系统：

（12）公共信息发布系统：

在小区设置LCD电视显示系统，用于实时播放新闻、天气预报、影院动态、小区新人新事及商业广告。丰富小区居民生活内容，方便小区内居民生活，提高小区的居住质量。

在各单元首层电梯厅配置液晶电视机，在控制中心配置管理软件、节目播放器及电脑等。通过中心编辑发送，前端各电视机可显示控制中心发送的内容。以便于物业管理部门为小区住户提供各种信息发布。

（13）物业综合信息管理平台：

综合信息物业管理系统的核心是“信息化物业综合管理系统”软件，以高效便捷的软硬件体系来协调小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者间的关系。

应用在“金都华府”的物业计算机管理系统主要面向小区住户提供服务以及加强对物业部门工作的内部管理。系统利用小区计算机局域网架构，住户可以通过上网参与小区的物业管理；物业管理部门利用后台计算机对住户意见进行查询，以改进管理工作，同时加强内部管理的条理性。

（14）公共灯光控制系统：

绿色建筑必定是环保的建筑，尤其在当今能源紧张，社会强调节约型、可持续发展的大环境下，节能也是智能化系统考虑的重要方面。本项目主要对小区内的路灯、景观照明等公共照明等进行集中监测及管理，通过配置公共照明管理系统，通过控制程序编排，使其按照节假日、时间以及其他需求进行自动化控制。在满足日常使用的情况，美化小区环境，又可节约能源。

（15）地下车库公共照明系统：

将地下车库按照建筑或使用功能进行区域划分，各个区域内配置一定数量的长明灯，这些长明灯作为一个回路供电，其余灯具作为一个供电回路，由系统进行管理及控制。每个区域根据主要通道的分布对应设置检测装置（红外检测器），当检测到本区域内有人员或车辆进入时，控制打开本区域内的照明灯具，通过定时器，延时照明一段时间后本区域的照明关闭。

（16）公共设备监控系统：

电梯系统运行状态监控；电梯楼层的集中显示；供配电系统运行状态检测；给排水系统检测；地下车库照明控制。

3.4工程项目的特点、亮点

由于地下车库面积较大，而小区内人员活动的规律及时间相对不固定，因此，地下车库的照明控制主要通过“检测识别——开启照明——定时熄灭”模式进行：将地下车库内部的照明回路分为多个分区，每个分区内的照明划分为四个回路，其中一个为长明回路，在每个照明分区的主要进出口处设置检测探测器，在人员、车辆进出高峰时段，所有回路均开启，而当车流减少，受控回路也逐步熄灭，直到全部熄灭，只保留24h回路作为应急照明。这时如分区检测器检测到车辆进入本区，则通知系统打开1/3回路照明，当系统定时时间到，回路自动熄灭，当检测到区内还有人员活动时，回路重新开启，这样既可满足日常应用的需求，同时也可合理控制照明回路的开启，节约能源消耗。

在各公用大堂、各层楼梯间及电梯前室内设有自适应感应照明系统，根据该处环境亮度及人员情况进行照明灯具的开放，减少不需要照明地点的灯光的开启，达到节约照明用电的目的。

在中庭小区内采用智能灯光控制系统控制小区室外景观照明，该系统可通过编程根据环境亮度或小区自身的要求进行照明单元的设置，达到不同的照明效果，根据不同的要求自动调节灯光的开启与亮度，与传统的一开俱开、一关俱关的照明方式形成鲜明的用电节能对比。

住宅内每户设置电梯预约呼叫设施，住户可在出门前提前预约呼叫电梯，提高电梯运行效率，减少电梯空置运行，节约能源浪费。

家居生活的安全隐患，除了通常安全防范系统考虑的外界因素外，还有一个重要的因素就是日常生活中的用火用电安全问题，而家居用电的不安全，也是造成家庭火灾的一个重要原因。本系统通过对家居配电箱的电源回路进行管理，除了电冰箱等需要24h供电回路外，其他回路在配电箱中空气开关前均加装一个交流接触器，并在出户门口玄关处配置一个双键控制面板，通过控制键一键开启或一键关闭，从而让人们轻松实现对电源的管理，不仅可降低不安全性，同时也可有效控制电源的线路损耗，一定程度上也可实现节能。

在停车场管理方面，充分利用区域的特点，采用共用路桥卡管理的技术，减少车辆卡片配置，节省材料消耗。同时对于临时车辆，也采用可回收反复利用的非接触感应卡，而摒弃目前市面上以纸质票据管理的方式，减少纸张等不可再生材质的消耗。

在整体技术应用解决上，结合项目应用，总体上应技术共享、设备通用、有效集成的方式作为解决手段，减少设备的配置数量，从而达到减少各种原材料消耗的目的。

项目应用中，大量采用光纤作为传输介质，并根据功能特点复合应用，避免了大规模应用铜缆，减少铜缆数量，达到节能节材接地的目的。

智能照明管理系统总体投资不大，但通过其可减少能源的消耗，同时也可有效延长灯具的使用寿命，另外，通过集中管理及自动化控制，可有效减少管理人员的配备及服务成本，总体上具有极高的经济价值及社会效应。

而家居电源管理，每户投资不过几百元，但在其使用寿命范围内（一般与电缆同期考虑更换），可减少家庭不必要的能源损耗，同时也避免了大部分的不安全状况的产生，不仅可带来节约的经济效益，同时，也可减少社会的相关部门的压力，因此，也是一项利国利民的有效设施。

第二届杭州市最佳人居奖

2006年度房产奥斯卡年度最佳创新奖

2006年度百年建筑综合大奖

2006杭州自住型首选楼盘

2006首届休闲创新人居经典金奖

承重墙体砌砖工程施工工艺2005年度中国科技地产名盘

2005杭州十佳人气楼盘

2005杭州市最佳人居奖

该工程概况介绍和工程需求简略扼要、清晰。该工程在设计、施工中紧紧抓住“节地、节水、节材、环境保护”五大技术体系，并制定了实施手册，确保在该工程中贯彻实施。该工程包括周界报警、电视监控、电子巡更、出入口管理、可视对讲、车辆出入及停车场管理等十余个子系统，各子系统运行良好，一次性通过验收。

该工程最大的亮点是利用计算机通信技术、控制技术、IC卡技术、安全防范、综合布线技术和系统集成等综合技术，建立了一个沟通社区内部住户、住户中心、住户与外部社会信息交互系统中国工商银行某支行装修工程施工组织设计，为小区创造了安全、舒适、便捷、节能、高效、绿色的环境，使小区成为可持续发展小区。

7建设项目照片（见附件）