建筑面积包干合同可行性研究下载简介：

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建筑面积包干合同是一种在建筑行业中广泛应用的合同形式，其核心特点是将工程总价与建筑面积挂钩，明确双方的权利和义务。这种合同模式在实际操作中具有一定的可行性和优势，但也存在一些潜在的风险和挑战。

可行性分析

1.成本可控：建筑面积包干合同通过事先约定单价和总面积，使业主能够对项目总成本有清晰的预期，避免因施工过程中频繁变更而产生的额外费用。2.责任明确：该合同明确了施工单位的责任范围，包括材料、人工和工期等窗台板、暖气罩安装工艺技术 安全交底，减少了争议的可能性。同时，施工单位需要承担面积偏差带来的风险，从而促使他们更加精细化地管理项目。

3.简化结算流程：由于合同以固定单价为基础，竣工后只需核对实际建筑面积即可完成结算，大大简化了结算流程，提高了效率。

4.适应性强：对于设计较为成熟、图纸完善的项目，建筑面积包干合同尤为适用，尤其是在住宅、商业综合体等标准化程度较高的建筑工程中。

潜在问题及应对措施

尽管建筑面积包干合同具备诸多优点，但在实际应用中也可能出现一些问题。例如，设计变更可能导致面积调整，进而引发合同纠纷；施工单位可能为追求利润而降低质量标准。因此，在实施此类合同时，需采取以下措施：严格审查设计图纸，确保其完整性和准确性；在合同中明确约定面积误差范围及处理方式；加强施工过程中的质量监督，确保工程品质。

综上所述，建筑面积包干合同在合理规划和有效管理的前提下，具有较高的可行性，能够为建筑项目的顺利推进提供保障。然而，各方需充分考虑潜在风险，并通过完善合同条款和加强监管来规避不利因素。

二、采用建筑面积包干合同的必须具备的基本条件及适用范围

（一）       施工条件基本具备。

（二）       设计图纸已经经过会审，可以用于工程施工。

（三）       合同工期不长，当时市场物价相对平稳。

（四）        建筑装饰材料标准已明确，不会有大范围的设计变更。

（五）       一般应以工程的±0.00以上为对象，基础及地下室一般不宜采用此合同方式。

（六）       整个工程宜采用总包的形式，建设单位不宜过多指定分包。

（七）       承发包双方都应具有一定的实力，保证工程合同的约定顺利完成。

三：采用建筑面积包干合同时需要注意的问题

（一） 签订施工合同前，施工单位必须要求建设单位提供经过评审的施工图纸。由于采用建筑面积包干合同一般以大规模进行成片、分期开发房地产项目中居多，建设单位在招标时一般不向施工单位提供施工图纸某水利枢纽工程库区防护工程河西堤投标书施工组织设计，施工单位往往认为后期工程与前期工程基本一致，过多相信建设单位而按前期工程的标准报价，结果拿到正式施工图纸后才发现正式施工图纸与投标时考虑的情况有很大的区别，增加了诸如：外墙线条、屋顶构架、外墙面附墙装饰柱等不能计算建筑面积而增加费用却不菲的内容。若投标时建设单位只提供了部分范围图纸时，投标单位更必须给予高度注意。

（二） 特别要注意明确合同工作内容范围。当工程存在建设单位指定分包或发包范围不完整时，甲乙双方在工程施工过程就施工范围产生理解分歧的机率十分之高。例如，若门窗工程指定分包单位，则门窗工程的塞缝、灌浆工作该由谁完成？总包单位在收取总包配合管理费之后，总包单位应尽的责任和义务是什么？因此总包单位应防止超合同协议施工，建设单位要避免规定施工内容的漏项。如果存在合同范围的不确定性，则必然潜伏着隐患和危机，潜伏着争议和纠纷。最终影响工程的进行及成本控制目标的实现。

（三） 要明确承发包工程范围。采用建筑面积包干合同，合同往往只约定包干单价，结算工程量则以实际完成量为准，大规模进行成片、分期开发的房地产项目更是如此。结果双方是否已完全履约难以确定，在施工过程中承包单位可能因包干价太低随时中止合同；建设单位也可能在开发后期无法找到更低价的其他施工单位的时候增加额外工程量，使承包单位欲拨不能，承受巨大的风险。

（四） 明确建筑面积的计算规则。建筑面积包干合同建筑面积的计算基本都是参照现行定额的有关规定计算，表面上没什么问题，实际上将来纠纷可能很多。例如：某一工程屋顶本设置有可以得用的贮存间，工程结算前建设单位故意将其封死，以未利用为由不予计算面积，而在结算后又改造加以利用，使承包单位蒙受了不必要的损失。

（五） 必须明确“附加工作”与“额外工作”。所谓附加工作，是指那些合同项目所必不可少的工程内容，是“一个有经验的承包可以预见的合理工作”；所谓额外工作，是指合同文件中“工作范围”中未包括的工作，缺少这些工作，原定合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。目前一些设计单位因某些原因总是在施工图纸中不标识砼垫层或对的连接方式不加以说明，造成甲乙双方在结算过程中的纠纷相当多，建设单位认为砼垫层是必须的，是“一个有经验的承包商可以预见的合理工作”，因此并不认为是图纸问题，也不作为增加工作给予结算，这一点双方应在合同中予以约定。

（六） 对工程款的支付条款应给予足够重视。因为工程造价的计算只有建筑面积一个指标，在施工过程中工程项目却包括结构、砌筑、装饰、门窗、防水等，承包单位不可能在所有工作完成才申请工程款，没有各分项工程的量与价，因此约定不清楚进度款的支付就会成为解决不了的难题，特别是存有转换层、技术措施费项目时，承包单位先期就要投入大量的资金，其平方米造不能与其它部位同日而语，按同样的标准支付工程进度款对承包单位来说，风险就太大了。

（七） 要有对工程停工、烂尾、中止合同等情况下工程结算的约定。由于采用建筑面积包干合同很重要的一点就是为了简化结算手续，因此这一点很容易被甲乙双方忽视。但一旦发生上述情况，由于工程尚未完工，无法按建筑面积进行结算，那么已完工程结算将是解不开的迷。特别是承包单位要给予高度注意。

（八） 甲乙双方合理的风险分担。建设单位采用建筑面积包干合同的目的主要是为降低工程造价，转移成本上升的风险。笔者认为：建设单位将所有的风险都转嫁给承包单位并不是明智的做法。因为，过低的工程造价势必对工程质量及工程建设造成不利影响02省道某段高速公路建设项目第六合同段施工组织设计，当承包单位通过一切努力都必须面临亏损或无法切实履行合同义务时，受损失的不仅是施工单位。这样的例子在广州并不少。有的合同上甚至注明包干单价中必须包非结构改变的设计变更、材料代换、政策变化、小业主投诉等风险，是否合理？这是值得建设单位和承包单位都应深思的一个问题。

结束语：项目的开发建设、施工过程、市场经济……都是一个动态过程，然而采用建筑面积包干合同后，将造价控制的动态管理变成了静态管理，实际上是有违建筑工程造价管理的规律，但由于采用这种合同形式的市场存在，我们也必须正视和处理好这一问题，特别对施工企业来说建筑面积包干合同更是一种高风险的合同形式，应该慎重，再慎重！