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26-住房政策与住房建设规划.pdf

供应模式和供应状态直接影响国民经济的平稳发展， 进而影响整个社会的安定团结。住房建设规划是贯彻 落实37号文件，调整住房供应结构、稳定住房价格 的重要措施之一。由于城市佳房的洋设、供应模式和 状态经济与社会的平稳发展构成直接影响，住房建设 规划的编制，要保证适应城市住宅的实际需求，并能 够真正达到直接指导城市住房建设的有效实施效果。 为此，编制城市住房建设规划，必须以下述工作基础 为前提： （1）根据不同城市的社会、经济、自然特点以及 住宅供应方面存在的基本问题，调查分析现有住房的 构成，社会（特别是弱势群体）对住房的需求，并由 此掌握住房需求特征，预测需求变化，确定住房供应 总量控制，明确住房建设目标、供应结构和供应模式 的基本原则。 （2）根据城市的不同情况，提出政府保障城市中 低收入群体住房的相关政策和措施。 (3）根据分析需求和基本的住房保障政策，提出 住房建设类型的合理比例包括廉租住房、经济适用房、 一般商品房、中档以上商品房等。 （4）确定住房建设规划编制的基本原则和规范。 在此工作的基础上，城市住房建设规划应当注 重并明确以下内容： （1)要有基本的编制模式和编制办法。基本编制 模式应当是根据当前存在的问题有针对性地进行调 查、针对调查结果研究对策、提出政策措施解决问题 应当有住房建设规划编制办法，编制内容应当包含住 房需求调查、住房结构、供应模式、实施措施等：根 据国办发37号文件的要求，各级城市（包括县城） 人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间， 特别是2006年和2007年普通商品住房、经济适用 住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”

主宅用地地块，与产业用地、基础设施配套等合理衔 接，确保住宅建设满足城市居民需求。根据城市发展 时序和城市空间拓展要求，合理确定住房建设发展时 序，顺应城市发展方向。 (7）要具体落实由政府负责的城市住房基本保障 本系。济适用房、廉租房作用政府负责的住宅建设， 应当作为社会保障体系的一部分予以明确落实。对于 由城市政府负责的、涉及城市中低收入阶层基本住房 保障的部分，包括廉租住房和经济适用房的建设，对 其布局和时序，必须予以明确具体的落实。

展规划和近期建设规划。由此可见，住房建设规划 定位应当是由城市行政主管部门负责组织编制、用 于直接指导住房近期建设的专项规划，因而必须有基 本的编制模式和编制办法。基本编制模式应当是根握 当前存在的问题有针对性地进行调查、针对调查结果 研究对策、提出政策措施解决问题；应当有住房建设 现划编制办法，编制内容应当包含住房需求调查、住 房结构、供应模式、实施措施等必要内容；明确规划 内编制主体和实施主体，固化规划编制和审批程序 使各地在编制规划和审批规划时有法可依。 (2)要按照37号文件的要求，明确“十一五 期间（特别是2007－2010年）廉租住房、经济适 用住房、一般商品住房的建设目标，并将其纳入当地 十一五”发展规划和近期建设规划，使其成为直接 引导和调控城市近期住房建设的专项规划。 (3）要明确住宅用地总量的控制原则，提出合理 约建设时序。要根据住房需求现状和未来变化JB/T 9750.2-2011 内燃机 气门摇臂和摇臂轴 技术条件 气门摇臂轴，明确 寸于住宅用地总量的控制目标，并在空间上落实不同 类型住宅建设用地。要根据城市的实际发展需求与可 能，提出合理的住房建设发展时序，特别是要明确落 实涉及城市基本住房保障政策的建设时序。 （4）要明确廉租住房、经济适用住房和普通商品 主房的定义和具体要求，确定合理的住房结构比例 银据需求模式和需求预测，按照37号文中关于住房 比例的要求，进一步细化90m?以下住房供应结构。 月确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的定义 和具体要求，根据需求模式和需求预测，确定住房结 购比例。由于国办发37号文中关于住房比例“套型 建筑面积90m以下住房（含经济适用住房）面积所 占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的 要求，是一个相对宏观的总量控制，建筑面积90m 以下的住房需求也包含多个层次。因此必须进一步细 化建筑面积90m²以下住房的供应结构，才能真正保 章广大人民群众不同层次的基本住房需求。 （5）要明确与住宅建设相关的配套设施的关系 客实住宅用地与市政管网、城市公共交通等的合理衔 接与配套，确保城市住宅建设能够真正满足基本居住 需求。 （6）控制住宅用地总量，合理确定建设时序。根 住房需求现状和未来变化，应当以城市总体规划为 指导，明确住宅用地总量控制，保障用地供给。住宅 建设不是孤立的，应当与相应的配套设施衔接，落实

二、目前住房建设规划编制工作存在的问

二、目前住房建设规划编制工作存在的问

自前各地提出的住房建设规划，主要是依据建 设部提出的一些基本原则要求组织编制的。其内容上 偏重于将37号文件分解落实在地块上，在对具体的 主房需求状况、住房供应模式与供应结构的结论上缺 乏比较系统、深入的调查分析，在与相关的市政和公 共服务设施的衔接上缺乏比较有效的协调。同时，由 于没有统一、明确的编制要求，提出的规划成果也缺 乏基本的规范。这种状况给具体的审查工作造成了相 当国雅

三完善住房建设规划编制工作的建议

针对目前各地编制住房建设规划存在的问题， 是出了如下建议 (1)考虑到住房建设规划是提供确切、合理的社 会预期，从根本上规范和稳定城市房地产市场的重要 手段，涉及今后相当一段时期国家宏观调控政策，建 议尽快组织制定统一、明确的住房建设规划编制要求， 以指导和规范今后的住房建设规划编制工作。 (2）考虑到当前落实37号文件的急迫需要，建 议对目前已经修改上报的住房建设规划，对其审查主 要集中在规划是否按照37号文件和建设部的要求， 等近两年内由城市政府负责的、涉及城市中低收入阶 层基本住房保障的部分，包括廉租住房和经济适用房 的建设，对其建设布局和建设时序方面，是否已经予 以具体的落实。

北京市的住房供给与住房建设规划思索

uDapeng HuangHuibin

如何解决房价上涨和所有人安居乐业的冲突以及如何解决居住区贫富两极的冲突，实现“宜居城市”的理想，是值得深入思考的问题。 关键词】宜居城市房价居住板块居住政策

社会的发展，北京房地产市场也在迅猛地发展 展，房价迅速、持续上涨，居住环境不断得到改善，但是，如何解决“质”和“量”的冲突 所有人安居乐业的冲突以及如何解决居住区贫富两极的冲突，实现“宜居城市”的理想，是值得深入思考的问题。 住板挂一居住政策

与近年来我国经济、社会高速发展的现实同步， 北京，作为中国的政治和文化中心，华北地区经济和 金融中心，也处于高速发展的历史时期。 2005年，北京市按常住人口计算人均GDP达 到44969元，折合美元为5457美元，北京市城市居 民人均可支配收入达到17653元。三大产业结构由 2000年的2.5:32.7：64.8转变为2005年的1.4: 30.9:67.7，产业结构已接近发达国家或地区的水平 在第三产业中发展最快的是房地产业，“十五”期间 房地产业年均增速高达19.7%。 2006年北京市人均GDP达49505元（折合 为6210美元），同比增加8.8%，这也是北京人均 GDP首次突破6000美元。此外，2006年北京市城 市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长 3.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。 2007年上半年，北京市经济继续保持平稳较快 增长，全市实现地区生产总值4064.3亿元，比上年 同期增长12.1%。第三产业成为拉动北京经济增长 最大动力，其增加值为2945.8亿元，增长11.9%， 三大产业结构由上年同期的1：27.4:71.6变为0.9： 26.6:72.5。 上述数据表明，第三产业已经成为北京经济发 展的支柱，其中作为第三产业重要组成部分的房地产 业功不可没。

7、北京住宅价格飞涨的一年

过了上海2004年15.1%的增长水平。 从统计数据可以看出，在2007年上半年北京住 宅市场前10名项目中，1万元以下项目已然绝迹， 取而代之的是在1.6万元到2.2万元之间的楼盘，数 量比占到60%，而1.1万元左右楼盘数量比占到 20%，其余20%的楼盘，价格已攀升到2.6~3.6 万元之间，呈现均匀正态分布。 2007年上半年已成为北京市房价上涨最快的一 个时间段。

二、北京住房供给途径、居住群体及环境 品质分区评述

二、北京住房供给途径、居住群体及环境

根据北京市国土局所公布的数据统计，预计 2007年有效土地供应量约为1192hm²，按照北京市 平均容积率1.8计算，估算得出2007年北京有效供 给住宅面积2145万m²，与2006年预计全年供应量 1400~1500hm²相比，增长50%以上。 2005年，我国楼市整体火爆，开发、工量保 持较快增长，销售价格也在不断飞涨。其中北京、深 训楼市发展居于首位。2005年北京、深圳的房价增 长水平双双超过上海，分别为19.2%、17.7%，超

亚奥板块是指老的亚运地产板块加上新的奥运 地产板块，位于北京旧城区的正北方，是北京市发展 较早的北部居住区。望京板块是自亚奥板块向东，东 到机场高速公路，北至五环路的区域，望京新城是 北京市最大的居住区，按照规划，总居住人口将达到 33万。经过多年发展亚奥－望京板块，成为北京市 城北居住热点区域。随着居住人口的不断增长，城北 居住区域持续向北发展，带动了五环以外的北苑、天 通苑、回龙观等多个大型居住区的建设与发展。 在北京人的传统居住理念中，亚奥一望京区域

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的空气的理想居住地。这里有着明显的居住环境优 势一山水相围的居住环境，低密度商品住宅是该地 区的主流产品。 上地地区以上地信息产业基地为中心，位于中 关村以北，周边分布着众多国内知名高校，区域内又 有城市轻轨穿过。本区开发时间较早，集中着早期的 市场化商品房。从居住群体来看，上地居住着大量周 边高校教师和信息产业开发人员。 方庄一洋桥一马家堡板块 北京南城的发展历来落后于北城，居住发展也 不例外。城南居住区主要分布在南二环至南四环、玉 泉营桥至方庄之间，以方庄地区和洋桥－马家堡地区 为代表。 方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于 东南二环，始建于1986年，是北京市最早的大型商 品住宅小区，曾经被称为北京的“富人区。早期方 主住宅主要以集团购买的形式销售，这也是这一区域 有别于其他板块的特征。经过近20年的建设，方庄 已基本具备了良好的社区环境、方便的交通条件与较 完善的配套设施。但是近10年以来，方庄的建设明 显慢于其他新兴的居住区，政府的投入没能带动后续 的更多民间资本的跟进，南城住房密度大，拆迁成本 高，加之南城房价低，利润空间不大，致使该区域的 房地产商出手谨慎，市场活跃不起来。如今，较之新 兴的住宅小区，方庄小区无论是社区规模、景观规划， 不是户型设计、配弃设施都巨最落伤。 洋桥－马家堡地区位于南三、四环之间，是近些 年来北京新兴的居住区城之一。由于历史、市政、产 业等多方面的原因，南城的发展一直滞后，此区域内 自兴起之始，便以中档商品房供应为主，也有相当成 分的经济适用房。2004年以来北京市国资委等十几 个市府部门南迁，带动了周边的商业发展，同时对于 整个区域的形象改造带来了坚实的政策支持。2003 年到2004年间，此区域内出现了三环新城、万年花城、 彩虹城等大盘，这是其他区域无法比拟的，大盘的涌 现说明了这一区域的土地供给依然十分充足。 5.旧城区 由于北京旧城保护规划的限制，原有旧城区的

由于北京旧城保护规划的限制，原有旧城区的 内城部分新建住宅主要集中在沿二环一带，而外城可 护区域相对较少，更新力度则更大一些。

自前旧城区的居住建筑主要分为三种情况：新 建住宅主要为旧城更新的回迁房，这部分住宅虽然占 据了非常优越的城市位置，享受着便利的商业、文化 设施和便捷的交通，但是由于回迁房的半福利性质使 得房屋本身品质和小区配套环境并不很优越，这与他 门占据的极佳位置是不相协调的；此区域也存在以菊 儿胡同为代表的高档住宅， 此类型住宅是对北京传统 四合院的现代化改进，是真正的城中心低密度住宅， 没施，居住环境舒适，别享喧器中的一分宁静；未经 翻新的四合院大多持续着大杂院的状态，几户甚至十 几户居民分享原来一户人适用的四合院，缺少厨房、 则所、独立的上下水等必备的基础设施，居住环境不 容乐观。这里的住户多为城市低收入群体，也有外来 务工人员，由于不具备更高的经济条件，只能屈居在 生活不便的大杂院式四合院中。道路狭窄、建筑年久 失修、居住人员混杂等问题日益突出，成为旧城大杂 院居住安全的一大隐患。

多种供给途径并存的模式促进了居住品质的垂 体提高，为城市居住环境的改善创造了条件。在这种 复杂的供给途径环境中，隐约可以探析到未来北京居 生的屋方向：

北京市的城市发展呈现环状放射性发展的形态， 但是这并没有让北京的住宅房价出现单中心的发展态 势，与此相反，北京的住宅发展呈现出多元化、多热 点区域的发展模式。 在方庄、亚运村、望京三个热点区域的带动下， 北京市出现了大大小小多个居住中心。大部分居住板 快内部配备了齐全的餐饮、文化、教育、医疗设施， 形成了局部生活中心的模式。这些热点居住区域的形 成，有的是受到周边产业带动，例如中关村、亚运村、 CBD；有的是受政策引导，例如方庄、望京；有的 是受环境因素带动，例如朝阳公园、西山；有的是受 交通条件促进，例如天通苑、回龙观：还有的是受价

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格因素调节，例如青年路、洋桥马家堡。 北京市的城市用地规模日益增大，2000年全市 城镇建设用地从1990年的600多km²增至750km 左右，2010年达到900km²左右。规划市区城市建 设用地从1990年的420多km²，增至2000年的 500km²左右，2010年将达到610km²左右，这是 市区城市建设用地可能达到的上限。在这样大城市空 间之中，单中心的发展模式势必会对城市交通和整体 发展造成制约，热点区域模式的居住分布是城市规模 发展过程中的理性选择。

时，就奠定了内城、外城的地位之差，经过几百年 的发展，这种差距非但没有消失，反而日益加剧。北 京南北房价的差异很难从量上直接比较，但是只要看 看同样是10000元/m²的住宅，南城可以买到南二 环至南三环之间的商品房，而北五环外的同类型住宅 单价就已在万元以上，城西有西山的环境优势、城 东有朝阳公园和CBD的双重带动，房价与北部大致 相当。根据最新的报道，北京售价最高的楼盘，位 于北四环的七星摩根广场，均价已达53064元/m² 而南四环同类型住宅售价还处于5000元/m²的水平 造成北京市南北房价严重失衡的原因，固然有 北京人传统居住理念的影响，但更重要的是由北京市 南北经济发展的不平衡、城市建设的不平衡、文化环 境的不平衡造成的。北京市的大部分知名高校集中在 占据北京北、西北、西部的海淀区，这里文化氛围浓 厚，更衍生出中关村科技园等信息产业的发展：而处 于北、东北、东三个方位的朝阳区，集中了机场高速 公路、使馆区、CBD等中心，经济发展迅速：亚运 会、奥运会的选址更使得上百亿的资金投入城北，加 快了城北的城市基础设施建设。南城则由于原居民密 集，拆迁难度大，居民收入低，加之基础设施建设落 后，由此形成了南、北部居住品质的差异。 3.高端四合院的兴起 随着北京市的飞速发展、建设现代化国际大都 市要求的提出以及对历史文化遗产的日益重视，旧城 改造逐渐成为北京市城市建设的焦点话题。在众多的 改造实践中，近期俏然兴起的四合院高端改造逐渐引 起人们的重视。 这种高端改造主要是针对个人产权的四合院进 行的房屋翻新和基础设施增建，使之更适宜现代生活 方式的居住。随着人们对四合院属住模式认识的不断 是高，改造后的四合院从外观上很大程度上恢复了原 有的风酸，内部装修更为豪华。经过改造的四合院价

随着北京市的飞速发展、建设现代化国际大都 市要求的提出以及对历史文化遗产的日益重视，旧城 改造逐渐成为北京市城市建设的焦点话题。在众多的 改造实践中，近期悄然兴起的四合院高端改造逐渐引 起人们的重视。 这种高端改造主要是针对个人产权的四合院进 行的房屋翻新和基础设施增建，使之更适宜现代生活 方式的居住。随着人们对四合院属住模式认识的不断 提高，改造后的四合院从外观上很大程度上恢复了原 有的风酸，内部装修更为豪华。经过改造的四合院价

可高达上千方， 有的仅改建费用就高达上亿元， 主的身份则非富即贵。

4.城市轨道交通的发展对住宝分布的影响

随着奥运会的临近，北京市轨道交通发展迎来 了新的契机，到2008年，北京的轨道交通运营线路 将达到8条，运营里程将达到200km。 北京规划了“三环、四横、五纵、七放射”的 动道交通网络，2015年之前将分三个阶段建设地铁 新线，逐步构建北京地铁网络。 轨道交通在城市空间移动上带来的便捷，使得 召轨道交通线路的远离城市中心地带逐渐成为居住的 新兴热点区域。由于可以便利地利用轨道交通实现出 行，大大缩短了远郊区域与城市主要功能区的时间距 离：同时由于土地价值因素，沿轨道交通的远郊区域 可以以更低廉的价格享受更舒适的生活空间。

1.北京住房建设规划（2006－2010年） 北京市已制定住宅的中、短期规划，住宅规划 包括土地供应、房屋供给、住房结构等一系列内容， 其中将对目前土地招拍挂的方式作重大改革，招标出 让的土地将限制户型和地价，规划包括一两年之内的 近期规划，也包括中长期规划。这一规划将与市民的 就业、道路交通等规划保持一致，主要涉及这一阶段 的土地投放量、房屋供给量和房屋结构等。住宅规划 公布后，市民可根据这些内容，判断短期内是否购房、 何时购房等。 此外，北京市目前土地出让的招拍挂制度也将 进行重大改革。“对采用招标方式出让的土地，将在 户型、价位等方面提出限制要求，不再像现在这样由 市场“做主，出价最高的企业拿到土地，而是政府 出一个户型要求和房屋底价，和底价最接近的开发企 业拿到土地，以保证房屋建成后价格稳定。”高档住 宅的土地供应依然还会走拍卖出让的老路子，但对拍 卖的土地实行限量供应。对于采取挂牌方式出让的土 地，则可能涉及到一些历史遗留问题，特事特办。针 对北京房地产调控的细则，目前市建委、规划委、国 土局等多个部门正在加紧制定中。 展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果 尚未得到充分体现，但出于稳定和规范市场的目的， 稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是 政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看， 2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政 策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物 权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期

内城市住！ 供验与住房建设规发

将仍然是政策调控房地产市场的重点。 2007年是实现十一五规划承上启下的重要一年， 加之十七大的召开，奥运会的临近，预示着在这重要 的一年中，房地产业的宏观调控将以“平稳”为主要 基调，从而响应中央构建和谐社会的总体目标、保持 经济平稳增长的总体要求。

目标 这一目标的提出，不仅对北京城市发展、经济发展有 着重要影响，而且对北京房地产市场发展影响重大。 发展“宜居城市”，面临三大瓶颈一一如何解决“质” 和“量”的冲突、如何解决房价上涨和所有人安居乐 业的冲突以及如何解决居住区贫富两极的冲突。 发展“宜居城市”，并不意味着要多盖房子，相反， 根据北京目前的发展状况，正处于控制城市发展规模 的阶段，从面使居住人口的数量不至于超过自然资渴 负载能力。因此，北京提出发展“宜居城市”，对北 京房地产的影响主要有三方面：第一，“住在北京” 将在不久会作为许多人尤其是北京人向往的目标被提 出。以前，北京对外来人口的吸引主要是工作机会 发展空间，但很少有人冲着北京的居住环境来的， 引来自世界及来自全国的人口定居。第二，控制城市 规模将导致新增住宅用地减少。北京要在现有阶段发 展“宜居城市，不可能再扩大城市规模， 而是要技 高居住的质量，所以今后将会严格控制住宅用地的批 将引发大城市居住权的相对稀缺。控制城市规模、 口，将意味着进入门槛提高，居住权的稀缺将不可避 元 愿望总是美好的，现实总是残酷的，北京的“宜 舌 之路该如何进行， 我们拭且以待。

表3 2007年计划推出的13个经济适用房项目

07年计划推出的13个经济适用房项目

2.北京市“十一五”保障性住房及“两限” 商品住房用地布局规划（2006－2010年） 保障性住房是指政府限定标准、限定价格或租 金，为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉 租住房、经济适用房和政策性租赁用房构成。 限房价、限套型普通商品住房（以下简称“两 限房”或“两限”商品住房）是指经城市人民政府批 准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞 地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单 位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面 向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商 品住房。 按照规划要求，十一五期间北京市要建1500 万m²的保障性住房和1500万m²的两限房，占十 五期间住宅建设总量（1.23亿m）的24.4%。政 府调控之后，应该会对房价有一定的抑制作用。在市 场失效的情况下，政府起到调控的作用，通过政府的 直接投入或政策引导等方式让中低收入的老百姓可以 买到房子，租到房子。

北京京汇房地产开发有限公司唐铁男先生 女士、中央美术学院岳宏飞先生、共青团中央国际部伍伟先生、国家

表4 上市两限房相关价格

《北京城市总体规划（2004－2020年)》将北 京未来发展的目标定位为“国家首都、世界城市、文

《北京城市总体规划（2004－2020年)》将北 京未来发展的目标定位为“国家首都、世界城市、文

上海市的住房供给与住房建设规划思索

王忆云栾峰 Wang YiyunLuanFeng

，以及由此导致的城市居住特征演变，简介了近期出台的上海住房建设规划，并在此基础上反思 当前政府的有关工作，包括政策实施的空间区位、福利性住房的供给目标和规模比重以及住房供给之外的环境问题。 关键词】上海住房住房建设规划和谐社区

产业部门之一 同期，上海城市住房的供给途径也产生了明显 变化，伴随城市空间的快速外拓和结构重组，城市居 住环境在明显改善的同时，也进入了快速演变进程， 包括宏观层面居住空间分异，以及微观层面的个人住 房条件变迁。

化商品房小区，整体的项目用地内综合质量和周边环 境质量也相对较高。

廉租房是上海市政府从1999年实施的面向“双 困”家庭的福利性住房供给途径，目前由上海市房屋 土地资源管理局下设的住房保障处专门负责实施管 理。廉租房的受益对象为家庭月收入符合上海市民政 部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民 政部门连续敦助6个月以上，同时家庭人均居住面 识低于7m?的家庭。其配租方式目前采取以租金配 租为主，以实物配租为辅的形式。其中，实物配租主 要针对孤老、烈属、残疾等特殊家庭，租金按照每月 家庭总收入5%收取。而房源则主要依靠政府财政补 贴和住房公积金增值部分，由专门机构在全市购买， 大致可以分为：部分区域新建商品房中征购一定比例 的中小套型、部分重大工程配套商品房、“差价换房” 房源的回购、受住房保障家庭和公房转租家庭的委托 将其承租的原住房作为住房保障租赁来源、鼓励房地 产企业将自有住房直接用于住房租赁。而租金配租则 根据不同区县确定不同租金补贴数额，由各家庭按照 补贴额度领取，自行到市场租赁房屋。 至2006年，上海市累计已有2万余户中低收入 家庭享受廉租住房政策，其中租金配租19800余户， 实物配租200余户。一定程度上为最低收入、最低 居住条件的居民户提供了一定制度性福利保障。 总体来说，目前上海市廉租房政策的受益范围 还主要集中在中心城区范围内的市民。由于实物配租 形式占廉租房总量尚不足10%，我们难以准确地描 述其空间分布特征。但是如果综合考虑受益人群的空 间范围等因素，大多实物廉租房或者享有该项补贴的 实际居住用房总体上应当主要集中在外环线界定的中 心城区范围内。通常情况下，为有效减低租金，大多

二、现状城市住房供给途径及分布特征

与国内大多城市类似，20世纪90年代是上海 住房供给途径发生显苦变迁的历史性时期，“单位统 建统分"、“政府福利分房”的供给方式在此期间逐渐 让渡了住房供给的主导地位，直至被叫停消失。在经 历了短暂的无偿分配、有偿分配、市场化供给三轨并 行时期后，市场化的供给方式逐渐占据了主导性地位 如今，上海的住房供给大致包括以下途径：

自20 代以来，上海城市进入了经济 持续快速增长和建成空间结构显著变迁的发展阶段。 2006年，上海市GDP总量达到了10296.97亿元， 人均GDP达到57310元，城镇居民人均可支配收入 达到20668元，已经连续四年保持双位数增长。同期， 建成空间不断扩张、结构不断重组，2006年，上海 成市基础设施投资达到1125.54亿元，房地产开发 投资达到1275.59亿元，建成空间的快速扩张和结 构重组不仅改变着城市空间本身，同时也成为了上海 城市经济快速增长的重要动力源泉之一 不断增长的城市人口规模、更高的居住条件期 份和社会舆论导向、显著的城市空间结构重组特别 是新城区的扩展和老城区的改造，极大地刺激了城市 房地产业的发展。“十五”期间，上海住房峻工面积 达到1.2亿m²，年均超过2000万m²；“十五”期 末，市区人均居住面积达到15.5m²，住房成套率达 到93%；房地产增加值占GDP比重也相应提高到了 7.3%，房地产业已经成为城市经济增长的重要支柱

市场化商品房，顾名思义，其主要特征为，住 房配置遵循市场原则，开发商自行判断并决定开发建 成住房的市场要价，以开放的房地产市场为中介，与 自愿购买者达成住房市场定价并完成交易。 总体上，自1998年停止福利分房以来，市场化 运作的商品房已经成为上海城市住房供给最为重要的 途径。这仅从近年来的房屋建设投资总体比例中即可 看出（表1）。 从空间分布来看，市场化商品房遍布全市不同 空间区位，但是从相对比重来看，越接近城市核心的 地段，越是综合区位条件较好的区段，市场化商品房 所占据的比重显然越高。由于面向市场，经过90年 代初中期的淘汰，2002年以来市场化商品房的质量， 特别是开发项目地块内的综合环境质量有了较为明显 的改善。一个总体性的特征是，越是房价高昂的市场

上海历年商品住房投资量

上海历年商品住房投资量

年份 1995 200 2001 2003 2004 2005 2006 商品房投资占房地产投资比例（%）61.44 84.13 84.86 87.67 91.5381.18 87.7790.44

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政策享受者选择了较早开发建设的居住小区，且一般 周边配套条件或者小区内整体环境质量一般。

3.重大工程配套商品房

重大工程配套商品房是上海市政府2002年做出 决策，2003年首批上市的带有福利性质的商品性住 房。总体上，重大工程配套商品房采取“政府引导、 企业运作、面向市场、定向统筹”的原则进行建设和 配售运作。也就是由市区两级政府携手提供用地，并 根据实际开发审定地价，明确提供建设标准和控制要 求，限定销售价格（目前不超过3500元/m），公 开招标，并由有关部门、行业专家、市人大代表、政 协委员等共同组成评标小组，评出设计方案最优、申 报销售价格合理的竞标单位中标并签订项目开发协 议，明确建设要求、交房时间、销售价格、供应方式 等内容。最终由政府有关部门监管开发公司按照规定 要求进行开发建设，建成后按照规定的价格定向供应 合重大工程实施单位，由动迁单位受理动迁居民购买 申请，并审核报重大工程实施单位同意后向符合条件 的动迁居民开具“配套商品房”供应单，持单者据此 与开发单位签订预、销售合同，成交后配套商品房5 年内不得上市交易。销售对象严格限制为城市重大工 程建设，如中环线建设、轨道交通建设、世博会建设、 城市重要绿地建设等形成的拆迁户。 自该政策实施以来，重大工程配套商品房历年 共给量总体增长较为明显。政府有关部门最初提出每 年建设100万m²的计划，但是由于同期商品住房价 格迅速上升以及各方面的不断呼吁，政府有关部门 限快调整计划并明确提出从2004年起连续3年每年 建设300万m²配套商品房。从实际建设情况来看 2003年竣工完成了约100余万m²、14000余套； 2004年建成300余万m²。2005年，上海市政府根 居房地产宏观调控形势需要，又提出了“两个一千万” 工程，其中就包括建设1000万m?的配套商品房计划。 从空间分布来看，重大工程配套商品房几乎均 立于外环线外，相当部分项目用地甚至更为边缘，靠 丘上海市郊区城镇。警如近年来开发的约600万m 内市属项目用地的选址就主要集中在宝山顾村、嘉定 工桥、南汇康桥和周浦、闵行浦江、浦东曹和路三 林世博、青浦华新等基地，而700万m²的区属项目 电主要分布在浦东、闵行北桥和浦江、宝山、松江等 4个区县。

显然也是市场化商品房供给途径占据主导地位的必然 结果之一

07年6月下旬上海“三环四区”商品

2.多供给途径下的居住空间环境分异

对于多供给途径下居住空间分异，可以分成两 个空间层面进行解读，分别为通常所说的开发项目用 地构成的居住单元或住宅小区，以及住宅小区的外部 空间。 在住宅小区内部，由于不同住房供给途径目标 人群的差异和经济因素制约，所提供住房和小区内环 境在满足基本要求的前提下出现了显著差异，包括房 型结构和满足舒适性要求的住房建设投入以及住房之 外的小区环境等。在前者，据报道，一些高档市场化 商品住房在相对较高的住房价格支撑下，能够投入更 多资金用于提高舒适性，警如使用具有环保和保温特 性的建筑材料、高达每m?上千甚至数干元的装修费 用、提供多方式的信息化设施和智能化设施等：而非 市场化商品住房，即使是一些新建住房也多由于成本 的制约无法提供更多舒适性设施，而更多较早建成的 住房正在面临老化并函需维修维护资金。在后者，有 着相对较高价格支撑的市场化商品房小区往往能够提 供更优良的小区环境，包括更多的停车位、更优质的 绿化景观、休闲设施等。由此，不同住房供给途径下 的住宅小区在其内部已经出现了较为明显的差异。 在城市整体环境方面，为了保护历史的积淀， 以及为确保城市中心地区持续繁荣而采取的持续高强 度开发，进一步优化了中心城区，特别是中心地区的 整体环境，包括生态景观环境和社会公共服务水平等 多个方面：而同样由于历史以及快速新开发进程中的 不匹配等原因，中心城区边缘地区以及周边地区的整 体环境质量相对低下。显然，在此背景下，中心城区 高度案集的市场化商品房业主享有了更加便利的外部 福利，而城市边缘和周边地区等地域集中供给的各类 福利性住房业主难以享有同等的外部福利。事实上， 相当部分位于老城区的公有住房和廉租房，尽管拥有 便利的交通，但是由于位于周边环境相对破旧的老城 区地段，并且，公有住房和廉租房租户提襟见肘的收 入更加制约了他们享有周边外部福利条件。 无论如何，在物质性空间分异的同时，不同供 给途径下的住宅小区间，无论在内部环境，还是在外 部环境方面的差异正在更加明显。

制度改革前建成的租赁性公有住房没有出售，这部分 公有住房至今仍实行低租金政策，对于符合条件的家

除以上主要供给途径，上海市还曾短期出现过 些其他供给方式：20世纪90年代曾出现过专门针 对海外居民销售的外销商品房，但在20世90年代 后期已经与内销商品房并轨；此外，还有近年来“两 个一千万”计划中提出的1000万m中低价商品房 （经济适用房）的建设计划，政府有关部门也曾在闵行 浦东新区等地建立了中低价商品房储备基地，但至今 尚未进入实际运作和实施。

三、供给途径转变下的城市居住特征

总体上，多途径的住房供给模式为城市住房规 模的迅速增长提供了可能，同时也在改善城市居民住 房条件和满足多样化居住需求中发挥了重要作用。但 同时，多种类型城市住房供给方式及其配比关系，已 经深刻地影响了城市居住的地域空间特征，主要体现 在以下方面

1.价格因素主导下的单中心圈层式空间模式

在大规模旧城改造、政府对中心城区建设繁荣 的高度重视和持续高强度投入背景下，明显占据主导 地位的市场化商品房供给途径迅速改变着城市住房的 空间分异模式，房价也成为城市住房空间分布的主导 因素之一。 在经历了快速的房价普涨进程后，上海城市住 房已经形成了与城市建成环境吻合的“三环四区”圈 层式住房价格分布模式：城市中心成为住房价格的高 地，然后由内环线内、内中环间、中外环间、外环外 依次降低。根据最近的数据统计（表2)，不同图层 住房价格差距明显，一般达到3000－4000元左右。 对经济学有所了解的人不难理解，这种价格圈层布局 模式是一种典型市场经济条件下的空间分布模式，这

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一方面，按照国际公认的可支付房价收入比（目 前国内有3－6倍的不同说法），以目前核心家庭3 人（上海户均人口数量已多年不足3人且持续缓慢下 降）和国家最近规定的90m²一般标准计，达到平均 收入水平的上海市民家庭的可支付房价也仅仅勉强能 够支付外环线外均价商品住房。如果考虑到自2005 年上海已经将限价3500元/m²的重大工程配套商品 房纳入房价统计，上海市民家庭可以选择的适当房价 下的房源无疑将更少。显然，高昂的房价，以及市场 化商品房主导的供给特征，已经为城市居民以收入为 主导因素的单中心圈层化提供了现实动力。 另一方面，当前多种住房供给途径的空间分布 差异，包括位于外环线外的重大工程配套商品房、市 场化商品房开发导致的旧城区大规模更新改造，以及 位于城市建成空间新生边缘地带的大量新增住房，则 直接推动了城市居民以收入为主导因素的单中心圈层 化分异趋势。 尽管仍有相当规模的租赁性公有住房、廉租房 政策，以及在房价高涨之前形成的大规模存量住房为 维持原有市民居住空间分布特征提供了相当坚实的基 出，但是城市人口的不断增长、建成空间的不断外拓， 特别是大规模旧城改造进程，无疑为城市人口的空间 分异趋势提供了持续动力。 不难想象，按此趋势，经济地位将越来越多地 成为决定上海城市人口空间分异的主导性因素。如果 考虑到同期发生的上文所述的居住环境分异，不同经 济收入水平人群的居住条件差异，上海城市人口空间 分异显然将更加显著。此时，政府投资和保障性政策 的社会取向和空间取向，无疑将成为重要的制衡性因 紫。

国内组能器供与任激酸表

的70%以上" 对于旧城改造，规划明确提出，“中心城区完成 成片二级旧里以下房屋改造400万m²，完成成套改 造、综合整治及“平改坡”等各种类型的旧住房综合 改造200万m²以上”。 此外，规划还要求“建立健全与社会主义初级 阶段相适应的符合特大型城市特点的分层次、多渠道 的住房保障体系”，使“廉租房的受益家庭扩大至10 万户左右，并要求在新建住房中注意资源的节约使 用。

2006年9月，上海市政府公布了《上海市住房 建设规划（2006—2010年）》，明确了“十一五”期 间上海城市住房发展若方面的且标与任务：

在建设总量上，“2006一2010年预计新开工住 房面积1亿m²，其中，配套商品房新开工在2006 年与2007年年均为200万m²左右。2006一2010 年预计峻工新建商品住房1.2亿m²，其中配套商品 房峻工量2006年、2007年年均为200万m²左右。 在保证建设总量的同时，对新开工住房结构， 根据中央有关规定，落实提出了“套型面积在90m 以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总而租

面向建设和谐社区的反思

一篇小小的短文显然无法深入探讨和谐社区构 建的方方面面，然而仅仅是通过上述回顾与反思，我 门也可以发现，任何城市居住问题都绝非单一政策或 王务所能明显改观或解决的，它需要综合方方面面的 周详考量，包括住房供给途径和目标人群、不同供给 途径住房的区位分布和规模构成、城市住房供给的内 外部环境等等若干方面——应当据此提出系统化的应 对政策，并且这些政策的制定还应当有着明确、一致 的价值和目标导向，这也正是构建和谐社区的重要基 出性工作。

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广州市的住房供给与住房建设规划思索

LingTaizhi WangYu

随着住房制度改革的深化，广州住房建设取得 了很大的成就。住房建设量、供应量以及住房建设投 资显著提高，人均住房面积、居住环境以及服务设施 记套等都得到了很大的改善，市民居住水平不断提高。 但住房制度改革带来的商品住房过度自由与住房作为 公共产品这一特性的矛盾也日益明显，住房供给层次 说节，无法满足居民改善生活的需要，同时也带来了 居住分异等社会问题。中央和地方政府因此出台了一 列政肃和措施加强对房地产市场的调控，稳定社会 经济发展，构筑和谐社会。“国六条”和“住房规划” 对广州住房建设规划和供给产生了巨大的影响。本文 通过对广州当前住房供给的主要途径、总量、空间分 市特征以及不同供给途径下的住房特征进行基本分析 之后，对新形势下住房建设和供给进行了初步的反思。

二、广州市现状住房供给途径与布局

20世纪90年代初期，广州掀起了一次前所未有 的房地产开发热潮，广州的住宅房地产市场迅速发展。 随着1998年我国取消福利分房，2000年停止实物 分房实行货币分房，住房制度发生了根本性的变革， 广州市的住房建设纳入了市场经济的轨道，房地产业 开始了前所未有的大发展，并迅速发展成为国民经济 的支柱产业之一。

1.广州市住房供给途径

为深化住房制度改革，满足不同经济收人家庭 持别是低收入家庭的住房需求，调控房地产市场，促 进房地产的有序发展，目前广州市住房供给实行政府 保障型住房和商品住房两大类、多小类共同构成的多 层次住房供应体系。 （1）政府保障型住房 早在1986年，广州市就着手解决城市低收入家 庭住房困难的问题。1986年至今广州市适时建设解 困房（1986—1994年）、安居房（1995—1998年）、 经济适用房（1998年至今）、廉租房（1998年至今） 和拆迁安置新社区（2005年12月启动），住房保障 覆盖范围已由最低收入住房困难家庭逐步扩大到低收 入住房困难家庭。 政府保障型住房是以政府为主导建设的，包括 兼租住房、新社区住房（经济适用房）和部队、单位 在符合城市总体规划和十地利用总体规划的前提下，

利用自有王地自建的经济适用房。 ①廉租住房保障本市双特困家庭住房需求，供 应对象是双特困家庭。 ②新社区住房（经济适用房）所需土地以划援 方式供应，供应对象为中低收入户籍居民中的住房困 难户、政府城市建设被拆迁家庭和旧城危破房改造家 庭。 ③部队和单位自建的经济适用房是在政府统筹 规划和统一审批的前提下，由部队、中央、省属驻穗 单位和本市国有大中型企业单位利用符合土地利用总 体规划和城市总体规划的自有土地，按经济适用房规 定自建的住房，用以解决本单位职工的住房困难问题， 项目建设限户型、限房价、限供应对象。 （2）商品住房 商品住房指由开发商在购买政府有偿出让的土 地上建成的商品房。广州的商品住房包括政府调控的 中小户型、中低价位普通商品住房以及其他商品住房 两类。 ①政府调控的中小户型、中低价位普通商品住 房 此类住房是广州市落实“国办发[2006]37号” 文件精神，在调整住房供应结构，加大中小户型供应， 合理引导住房消费和建设的情况下，政府通过限户型、 限房价、限销售对象等措施，对商品住房进行调控下 产生的一种特殊的商品住房。 政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房 用地是在限制房价、限制套型、限制销售对象的基础 上，采取竞争地价、竞争房价的办法，以公开出让方 式确定开发建设单位，简称“三限双竞”，此类住房 能在短期内加大中小户型供应和在平抑房价中起到重 要作用，同时能够缓解政府建设保障型住房建设资金 不足的问题。 ②其他商品住房 其他商品住房是以市场机制为主导，满足中等 收入以上家庭住房需求的商品住房。在依法行政和满 足“国办发[2006]37号”的前提下，政府将干预的 程度降至最低，在维持一个公平和稳定的环境下，保 持房地产市场活力，使其能够持续健康发展。

支力度， 资建设了5个解围、安居、经济适用房小区，共峻工 主房148万m²、20738套，以保障低收入家庭和在 成市建设、改造中被拆迁家庭住房的需求。 广州是最早实施廉租房保障的城市之一，实施 寸象是最低收入、住房困难的“双特困户”。政府通 过实物配租、租赁住房补贴和租金核减等多渠道帮助 双特困户”解决住房问题。2006年广州市政府投入 页计2007年底全部解决2005年度统计在册的5643 “双特困户”的住房问题，并实现廉租房制度的日 常化。 从目前广州市政府保障型住房的分布来看呈现 出“大分散小集中”的特点，保障型住房以小区的形 式安置于城市边缘地区。由政府选址并投资建设了集 中的保障型住房，保障了低收入家庭和在城市建设、 改造中被拆迁家庭住房的需求。但同时带来了居住的 空间分异问题，特别是居住于保障型住房的居民多为 贫困人口，加剧了弱势群体在居住空间的过度集聚。 （2）商品住房 随着住房分配制度的改革，福利分房制度的终 上，住房商品化得到迅速推进。商品住宅投资从“九五 时期的843亿元，增长到千五"时期的1603.75亿元， 乎翻一番。商品住宅投资占房地产开发投资的比重 也由“九五”的60.8%，提高到“十五的72.3%。“十 五”期间，商品住宅施工规模从2000年的2641.12 万m²，扩大到2005年的3423.19万m²。商品住宅 工面积累计4044.87万m²，社会供给量39.35万套， 分别比九五”期间增长41.3%和7.4%（表1）。 从2000—2005年的商品住宅销售情况可以看 出，广州住房供应分布呈现以下特征：从城市中心 区开始递减，可以分为三个圈层，中心城区（老八 区）分别占全市现房和期房销售总量的56.30%和 61.49%，近郊区（番禺区、南沙区与花都区）分别 占35.70%和30.16%，远郊区（增城市和从化市） 分别占8.00%和8.35%，中心城区仍是主要销售市 场（表2）。 1广国主用年锁在是公有律况

2.广州市住房供给与布局

（1）加大政府保障型住房供给，帮助解决中低 收入住房困难家庭的住房问题。 （2）加大住房供给，多渠道调控房地产市场， 平抑房价。

《住房规划》规划期内， 万m²：新社区住房540万m2；经济适用房300万 m²米：商品住房4450万m²，其中包括政府调控的 中小户型、中低价位普通商品住房2160万m²和其 地商品住房2290万m。 《住房规划》针对“十五”期间广州保障型住房 供应不足的情况，大幅度提高了保障型住房的建设比 例。从“十五”期间政府保障型住房供应占整个新 建住房市场供应总量的5%提升到“十一五”期间的 17%，通过加大保障型住房的供应，完善住房结构， 同时加大了住房供应总量，解决突出的供求矛盾，合 理调控房价增长过快，尤其是将中小户型的房价涨幅 周控到合理的水平。

广州新建商品住房销售价格指数排名

微据来源：国家发展和改革委官方网站

广州二手房销售价格指数排名

数据来源：国家发展和改革委官方网站

房地产业不应该单纯定性为“促进消费，扩大 内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发 展”的“国民经济的支柱产业”。住房是人们生活的 基础，更多地表现出公共产品的特性。目前房价普遍 上涨，超出了城市居民的昔遍支付水平。政府不应该 把住房当成拉动经济的手段，而应该将其看成是其应 负的责任，及时反思其在当前住房体系中的角色，担 负起保险屋民住房、改善生活水平的责任。

付使用。 2007年是广州经济适用房建设投入规模最大的 一年，14个新社区开工建设194万m²、2.3万套经 济适用房：

4.广州住房销售价格和涨幅排名情况

广州住房销售价格和涨幅排名情况 广州住房销售价格和涨幅排名具体情况（表45

生房销售价格和涨幅排名县体情温

2006年“国六条”出台后，广州采取“双限双 竞”的方法公开出让商品住宅用地9宗，规划建筑面 积206万m²。 2006年，广州开工建设了4个政府保障型住房 项目，建筑面积61.3万m²，可供应住宅近8000套， 部分项目已开始验收，全部项目将在今年底完工并交

2006年“国六条”出台后，广州采取“双限双 竞”的方法公开出让商品住宅用地9宗，规划建筑面 积206万m²。 2006年，广州开工建设了4个政府保障型住房 项目，建筑面积61.3万m²，可供应住宅近8000套， 部分项目已开始验收，全部项目将在今年底完工并交

2.城市居住模式的反思

在整个市场经济转型的背景下，城市贫富差距 日益明显，以职业和经济收入为主要标志的社会分层 正在转化为空间差异，包括居住的空间差异和分化 随着单位社区的瓦解，在市场作用下广州已经出现不 同类型住房的空间分异一一以城市危破旧房、安居、 解困小区为代表的中低收入居住社区和以高标准小 区、高级公寓区、别墅区为代表的高收入居住区，并 有愈演愈烈趋势。混居还是分化已经成为一个现实的 问题。 根据“国六条”文件精神，广州市“住房规划 提出了：优先保障中低价位、中小套型普通商品住房 （含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供 应量不低于居住用地供应总量的70%：新审批、新 开工的商品住房建设，套型建筑面积90m以下住房 （含经济适用房）面积所占比重达到开发建设总面积 的70%以上。中低价位、中小户型住房将主导未来 五年住房建设的供给，城市的住房的布局将走向混唇 模式，并改变目前商品住房高价化的不合理结构。但

1.多供应途径下政府角色的反思

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出向防正 前实施情况来看，保障型住房的集中建设，单一化的居住区 建设模式，不利于提升居住社区内居住群体的异质性。 政府应通过规划和政策加强不同层次的居住群体在社 区的聚居融合，提倡居住混和，促进社区人群结构的多元化、 景观的多样化，提升社区活力和避免居住分异以及因此带来 的种种间题

3.整体政策完善的反思

“住房规划”作为住房建设的纲领性文件，制定了未来 住房建设的规模、结构和布局，但如何具体一一落实，仍需 目标一致的实施细则和政策驱动。 （1）商品住房的政策落实 政府在开发商取得土地之后，由于缺乏对开发商开发 建设时序、户型控制等方面的监管，造成开发商在商品住房 的供应时序和“70/90”政策等方面有机可趋。开发商可以 通过各种手段“绕过”目前的“非常时期”或打政策的“擦 边球，架空住房的调控政策。 商品住房的建设、开发和供给应加强政策引导，制定 并落实规划的相关政策措施，明确管理程序，在土地出让， 规划审批、施工图审查、开工许可证等环节制定切实可行的 实施细则，将住房规划内容特别是住房套型结构比例的要求 落实到具体项目之中。 （2）保障型住房的政策落实 目前，广州市住房档案和收入信息系统不健全，准确 界定住房保障对象难度较大，在实际操作中存在保障供给与 实际保障对象错配的现象。 保障型住房属于政策性住房，在档案信息和收入系统 不健全的条件之下，如何确保公共资源的合理、有效配置， 保障确实需要保障的群体，则要求我们对上述情况进行改善。 方面应该加强基础信息的收集和系统建设，另一方面必须 加强制度建设，确保公共资源分配的公开、公正、公平。通 过建立和完善保障型住房的申请、审核、轮候、分配、复核 和推出制度等，通过经济、行政和法律手段，真正落实保障 型住房建设、分配，帮助中低收入家庭解决住房困难问题。 （3）周边调控政策的落实 税收、信贷政策、销售等政策对房地产市场也会产生 明显的影响，因此，应进一步完善这些支撑政策，结合住房 建设规划，形成完善的城市住房供应体系。

4.住房文化关怀的反思

深圳市的住房供给与住房建设规划思索

的住房供给与住房建设规戈

深圳市的住房供给与住房建设规划思索 HousingSupplyandHousingConstructionPlanninginShenzhen

杨晓春栾峰 Yang Xiaochun LuanFeng

深圳的成长是人类城市发展史上的奇迹。从一 个边睡小镇，迅速发展成为中国具有重要意义的特大 城市，其高速成长，世界上没有任何一个城市能够与 之匹敌。在高速成长的过程中，深圳也形成了独特的 人口构成特征，2005年底深圳市常住人口827.75万 人（实际管理服务人口达1200万人），户籍人口仅 为182万人，非户籍人口比例占到75%以上。人口 平均年龄不到30岁。这个以年轻非户籍人口为主体 的年轻城市，2006年创造了5600亿元的GDP，位 居全国第四。 经过27年的发展，深圳市的城市发展正面临着 一个从外向转为内外向并重、从增量转向存量、从外 延转向内涵的重要转折点。城市住房发展也经历了一 个从初期探索到繁荣发展、再到反思调整的历程，在 这一历程中，住房供给方式的市场化始终是住房发展 的核心主题，时至今日，深圳市已经成为中国住房市 场化发展最为充分的城市之一。

二、深圳市的住房供给和思索

1.住房供给的市场化发展进程

要以市场规律调节，政府调控引导的发展阶段。 平稳发展阶段一—20世纪90年代末期到21世 纪初期阶段，受国际金融风波的影响，深圳市房地产 发展经历了从波折起伏向稳步发展到快速发展的过 程，到21世纪初，房地产市场进入空前繁荣的局面， 房价不断高启。这时期的发展项目佳作频出，其中比 较有代表性的商品房项目有华侨城地产系列中高档项 目、万科地产系列项目，有代表性的政策性住房有莲 花北住宅小区、梅林一村住宅小区等。 调整深化阶段——2005年以来，遵循国家房地 产宏观调控精神和深圳市构建“和谐深圳、效益深圳” 的要求，以实现和谐安居为目标，市政府出台了一系 列房地产调控政策和措施，同时大力构建科学合理的 住房保障体系，积极有效地推进了深圳市的住房保障 工作。

以上数据表明，尽管20多年来，深圳市房地产 业发展取得了令人瞩目的成就，但在住房供应的总量 上，以房地产开发方式提供的住房仅占住房供应总量 的1/4，政府或企业提供的住房亦仅为总量的1/10， 超过半数的住房供应来源于其他方式建房，尤其是原 村民私人建房提供了接近一半的住房面积。然原村 民私人建房存在建设标准不高、卫生消防隐患严重等 问题，但是，母庸置疑的是，原村民私人建房实际上 承担了本应由政府公共住房担当的责任，为大量中低 收入阶层提供了可支付的租赁住房。 基本建设和更新改造方式建房 政府兴建的 政策性住房一般配套比较齐全、社区管理比较规范 居民认同感较强，在城市中起到了很好的示范作用。 基本建设和更新改造方式建房一 一企业兴建的 识工福利房，主要以特发小区、赤湾生活居住区等为 代表，通常配套也比较齐全，相对政府政策性住房而 言开发规模较小。 房地产开发方式建房 相对而言，深圳市拥 有国内最完善的商品房市场开发机制，规划设计理念 不断翻新，出现了不少引人注目的精品项目。但也存 在一些突出的矛盾，如大盘开发封闭式管理造成城市 空间的隔离、小盘开发挤占公共设施和开放空间造成 社区过度拥挤配套不足等。 其他方式建房一原村民自建住房是深圳市住 房构成中最大的群体，也是实际意义上的廉租房。突 出特征为密集的独栋住宅，配以周边少量的绿化和活 动场地。尽管存在种种卫生、消防和治安隐患，但是 以其廉价的租金，为大部分的年轻移民提供了创业阶 品之地

2006年漆别市国土资源和房产管理局住房调查 结果表明，“至2005年底，全市住房总建筑面积为 24537.18万m2：其中，通过基本建设和更新改造 方式建造住房2460.01万m²（含市、区政府直接投 资建设的政策性住房和各企事业单位自建的福利房 等，其供给对象有严格的限制条件），通过房地产开 发方式建造住房6262.77万m²，通过其他方式建造 住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建 没和其他自建住房）15814.4万m”其中深圳市原 村民私人自建住宅为1.2亿m²，占全市住房总量的 48.9%，政策性保障住房651.78万m²，占全市住房 总量的2.66%，户均面积87.5m²。而20002005 年新增商品住房总量为4192.12万m²（表1.表2)。

表 1 2005年深圳市住房供应分类情涩

DB22T 2241-2015 电动汽车充电站建设规范深圳市住房状况呈现明量的人口分异得征 籍原村民拥有自建住房、户籍城市移民住房自有室较

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、非户箱常住居民以租赁住房为主（表3)。 深划市按居民户籍情况划分的住房拥有情况

另外有未纳入常住人口统计范围的流动人口近 00万人，主要通过租赁方式解决住房问题。此外， 港澳台及外籍人口在深圳拥有住房面积1296万m² 占全市住房面积的5.3%

4.现状住房空间分布特征

6.住房发展面临的主要问题

经过20多年的发展，深圳市住房供应取得了巨 大的成就，也存在明显的不足，主要体现为 （1）住房缺口较大，供需矛盾突出 2004一2005年间，深圳市在常住人口骤增200 多万的情况下，住房的供给并没有跟上人口骤增的步 伐，新增的住房需求未得到很好解决，导致房价的较 快上涨，为此，在未来五年住房建设规划中应着力解 快这部分人口的住房需求。 （2）公共住房供应不足，城市中低收入居民住 房保障问题日益突出

深圳商品住房发展的市场化水平较高 给的相对系张 也资源的紧缺和人口的教快增加，需求的集中释放 使得房价收入比达到8.7828，超过了国际上公认的

2006年NY/T 1478-2013 热带作物主要病虫害防治技术规程 荔枝，按照国家房地产宏观调控的要求，为 了加强深圳市近期住房建设的指导和统筹，适应本 市居民日益增长的住房需求，促进房地产市场持续、 德定和健康发展，深圳市编制了第一部住房专项规 一《深圳市住房建设规划（2006一2010)》。该 规划目的在于以满足深圳市不同收入家庭合理住房 腾求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合 理、价格基本稳定为原则，促进住房建设与经济社会 发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套