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碧桂园集团房地产成本核算指导.pdf碧桂园集团房地产成本核算指导
会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时 在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从 系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取 红字更正 法，以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成 本。 一、生产成本一房地产开发成本核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本 。各级明细科目详见“房地产成本 核算科目明细表”。同时按【【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核 算。 每月未出具财务报表前，应检查”生产成本一房地产开发成本”科目中【房地产专 用项目］、【业态档案］相对应的【付款成本项目］各明细的辅助核算项目期末余额是否 出现异常，不允许出现贷方余额。 二、制造费用一房地产开发间接费制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分 配，月末结转至”生产成本一房地产 开发成本【开发间接费用】“。本科目按【部门档案】辅助核算。 三 、应付账款一应付工程款一暂估 核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支 付的成本费用进行预提。本科目按【客商档案】进行辅助核算。 应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配 套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、 租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担 的尚未支付补地差价等。 四、应付账款一应付工程款一发票已到核算施工单位已开发票的工程款支出，按【 客商档案】进行辅助核算。 由于”生产成本”科目未采用【客商档案】辅助核算，为 及时向管理层提取每个集团
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一、成本归集及分摊的一般原则 （一）成本归集以结算为依据 1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交 交付使用时尚未出具结算书的， 由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价NY/T 1121.23-2010 土壤检测 第23部分 土粒密度的测定，房地产公司以初步结算价 归集成本，工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价， 按最终结算价作调整 2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初 步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额10%，应告之各相关业务部门签订补充协 议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿， 待出具结算后调整。 外包单位承建项目对于初步结算的处理方法 现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外， 还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分 开相关工程对应的合同。 解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只 针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合 同补提。 具体做法： ①先把”总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同 ②把下发的初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。 ③帐上成本拆分的比例参考”初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。 ①补提成本时，根据”初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外 及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。
③补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。 3. 可种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型 号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。 （二）成本归集流程由于外包和腾越、雅骏等内部单位施工不同，现分两种情况说 明。1、集团内部单位承建的项目,分不同阶段：
二、各成本要素具体内容及分摊原则
二、各成本要素具体内容及分摊原则
项目开发成本应按制造成本法进行计量与核算，区分直接成本与间接成本，属于直 接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本，共同成本和不能分清成本 对象的，可先在”公共”归集，然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本 对象，不得采用某些标准统一简单进行分配。 若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，可参考以下原则， 但必须以成本分摊底稿作为凭证附件、工作底稿。 （一）名词解释 1、面积指标 基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积， 包含在 总占地面积内。 占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指 标，可参考”开发数据简表”上的”总用地面积” 。 建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规 模大小，是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率，容积率 建筑面积/占地面积。可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商 品房面积。是完工 结转计入”库存商品”以及结转”主营业务成本”采用的指标。
（二）各成本要素分摊原则 1.土地征用及拆迁补偿费 在”生产成本一房地产开发成本一[土地费用］一[公共】一【公共]”归集，分配计入 成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本一房地产开发成本【土地费用】【房地产专 用项目】【业态档案】。有关分配方法为： （1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时 方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补 偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用 地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地 价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加 间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。 方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品 房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的 地价及拆迁补偿费来分配。 （2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时 不论是公共用地还是商品房等成本 核算对象自身用地发生的”土地费用”成本项目 内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。 自有物业应以其“办理产 权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有士
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地使用权证》所载剩余使用年限计入”无形资产”进行摊销。办理产权的面积（在不影 响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异 数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分 摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成 本对象受益，按建筑面积分配。自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原 则判断是否调整。 自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊
2.前期工程费 根据成本动因按占地面积或建筑面积（包括在建及未建面积）)分配计入收益的成本核 算对象。如填土工程，占地面积对其影响重大，应以占地面积为权数分配；而报建费用 等规费，若是以建筑面积为计价依据，应以建筑面积为权数分配。七通一平等支出，建 筑面积对其影响重大，应以建筑面积为权数进行分摊，若收益区域存在未开发部分，无 法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的， 则再按建筑面积进行分摊。成本分摊举例： 临时施工供水设施案例。XX碧桂园发生临时施工供水设施支出 56,000.00元，收益 苑区均开始施工建设，建筑面积资料等齐全，因此以建筑面积为权数进行分摊，分摊结 果如下：
场地平整案例。XX碧桂园发生场地平整支出 885,150.00元，由于场地平整以工程量 计算，与地形相关，应以占地面积为权数进行分摊，分摊结果如下：
动测资荣例 住息公可工住勘禁 +2,c 于该勘测费发生时，项目未进行成本核算对象划分，且是一、二、三、标段一起进行勘 测的，且咨询业务部门的意见，认为工程是根据楼型和深浅进行勘测，应用建筑面积为
数进行分摊。分摊结果如下
包工包料的外包承建和甲供
（3）对几个工程一并招标外包且按标价结算 （包死价）的，应在工程完工结算工程 价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计 算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关商 品房等成本核算对象的”建筑安装”成本项目。计算公式为： 某项工程的实际 该项工程预算造价 =工程标价* 建筑安装工程费 各项工程预算造价合计 （4）地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库 目前各项目 地下室结构不一，如洋房垂直下的地下室（即该车库是与洋房是连体的， 地下室范围仅在基底垂直以下部分）；几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室； 尤其 北方，地下室里面还有附房、办公室、电房、人防设施等，为了便各业务部门的信息交 接，工程造价和腾越预结算室提供预算成本、 预算书、结算书时将地下室造价分为两部分 分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本，分摊方法如下：
地下室建筑面积1500m
桩基成本的分摊方法如下： 造价部或腾越预结算室提供桩基的总成本 =95万元（包含塔楼下面的及地下室的全部桩 基造价），应以房地产管理部提供地上物建筑建筑面积 8000m和地下室建筑面积 1500 m进行分摊： 基单方造价=95万元/（8,000+1,500）m=100元/m分摊：地上物分摊 100*8.000=80万元
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（1）主干道和小区外公共园林绿化 主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑 区间道路，其长度和宽度都远远大于 苑区内道路，如环绕整个苑区的大道、市政大道等。小区外公共园林绿化主要指不在个 苑区内，无法明确属于苑区的室外园林绿化工程，如A、B、C区之间的小型园艺景观。 由于主干道和小区外公共园林绿化工程的使用者并不局限于某些苑区，因此参考以下分 雄方式：以占地面积为标准分摊到各个苑区，分摊到苑区的道路成本，再以建筑面积为 标准在各个业态之间进行分摊。 （2）苑区内道路和小区内园林绿化苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道 路，有别于主干道，如XX楼盘XX 苑区门岗内的道路。小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林绿化工程，如 XX区 内的假山等，由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以其苑区内业主居多，因 此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区，再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分 摊。 成本分摊举例： 高低压线路及变配电工程案例。 XX碧桂园发生配电房建设工程共 4,727,243.00元 根据其供电范围分摊到相应苑区，若苑区内有若干业态，则根据建筑面积进行分摊。如
广场建设工程案例。XX碧桂园支付10,000.00结构膜工程款，该结构膜位于售楼部 旁的大型活动广场，由于该活动广场是为整个社区服务，其收益对象为全区，因此按建 筑面积将此笔工程款分摊到全区。若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面积，应 先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑面积进
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5、公共配套设施根据成本动因来确定分摊标准，可参考成本要素内的分摊标准。 注意大型公配设施 如不是公司自有物业的售楼部、会所等，作为成本核算对象归集成本）若为整个项目 服务，整个项目的商品房均是受益对象。若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面 只，应先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑 面积进行分摊。 （1）区分公司自建固定资产与业主共有公共配套设施 大型公配（学校、幼儿园、医院、会所等整个项目受益） 产权归公司的，由 产权所属公司作为固定资产核算；产权未明确归业主所 有，无论是否有自主产权均先计入固定资产核算，不作公配分摊。竣工前所发 生成本在”生产成本”核算，达到预定可使用状态时结转至固定资产” ，同时 将占用的土地成本按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产” 进行摊销。若竣工交付使用时还未进行工程结算，需根据工程初步结算或预算、 工程合同等资料进行成本预提，并转入“固定资产”，工程结算出具后调整“固 定资产”账面原值以及”累计折旧”。 产权明确归全体业主共有，作为公共配套设施分配进入开发产品成本。 特定用途公配（派出所、市政广场、业主活动室、物管用房、居委会等） 产权归业主所有的特定用途公配，作为公共配套设施入成本进行分摊。 （2）产权归业主共有的公共配套设施的核算方法 ①物业交付使用时，公配已规划。分两种情况： 情况一：物业交付使用时，公配已 规划，并完工。则物业和公配竣工结转时，公配 起发生成本和预提成本根据受益原则按建筑面积分摊计入受益苑区。预提数和结算数的 差异，在最终结算价出具时进行调整。若预提多种公配，应在每项配套设施最终结算价 出具时，遂项结转同时调整，不得等全部配套工程竣工后一次调整。 情况二：物业交付使用时，公配已规划，但未建或在建。则物业竣工结转时，能受
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外），以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区（分摊方法如 "①情况一“所 述）。 ③作为成本核算对象单独归集成本的公配，在分摊进受益苑区时，应计入付款成本 下的"公配”相应成本项目。 举例如下： （1）XX碧桂园3月支付花园会所工程款1,500,000.00元，其中土方工程500,000.00元，主体 及粗装修1,000,000.00元，支付设计费53,000.00元，已知该会所产权属业主公共。账务处理如下： 借：生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【土方工程】 500,000.00 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【主体及粗装修】 1,000,000.00 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【设计费】 53,000.00 贷：银行存款 1,553,000.00
外），以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区（分摊方法如 "①情况一“所 述）。 ③作为成本核算对象单独归集成本的公配，在分摊进受益苑区时，应计入付款成本 下的"公配"相应成本项目。 举例如下： （1）XX碧桂园3月支付花园会所工程款1,500,000.00元，其中土方工程500,000.00元，主体 及粗装修1,000,000.00元，支付设计费53,000.00元，已知该会所产权属业主公共。账务处理如下： 借：生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【土方工程】 500,000.00 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【主体及粗装修】 1,000,000.00 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【设计费】 53,000.00 贷：银行存款 1,553,000.00
（2）XX碧桂园共有A区、B区，A区总建筑面积为12,300平方米，B区建筑面 积为2,351平方米，6月花园会所工结转，则各苑区分摊会所成本如下表，账务处理 如下：
借：生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【会所】 货：生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【土方工程】 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【主体及粗装修】 生产成本一房地产开发成本【公共】【会所】【设计费】 借：生产成本一房地产开发成本【A区】【拼接别墅】【会所】 生产成本一房地产开发成本【 B区】【联排别墅】【会所】
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日集，为组织和管理开发产品的开发 当期成本投入百分比分摊计入各成
一、成本结转的时点 每季度未结转竣工验收备案的物业， 由”生产成本”至“库存商品 "，数量采用 可售建筑面积”。二、成本结转的准 备 （一）账面成本的整理 在竣工结转之前，成本核算对象应清晰， 并将账面的成本按 成本核算对象一一分解。 前期计入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到 某苑区的库存商品。 （二）竣工结转相关资料的准备 1.明确竣工结转的范围
结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号 是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。 2.核对结算资料是否完整 （1）工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。在证 明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的 10% （2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面 说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。 （3）补提成本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整清晰，公共配套设施是否有 预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。 （4）初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具 初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。 （5）最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账面列支数 和最终结算数的差异，应进行调整。 3.附集团内承建单位和外包单位的”土建”、“机电”、装修”的标准以参考（因当地
三、成本结转的账务处理
TB/T 3528.1-2018 铁路信号安全通信协议 第1部分：I型协议照成本核算的思路进行。
次拆分，在成本归集时暂时 同产品类型的成本。
成本结转底稿可参照财务资金部下发的样表格式 动态分成本分析表按预算管理分析要求执行。
款项类型选择操作指引
第士章 成本财务接口业务规则
财务接口业务规则参照第
本指导适用于集团所属的房地产开发公司 事项GB 25913-2010 信息技术 藏文编码字符集(扩充集B) 24×48点阵字型 吾坚琼体，按国家或集团有关成本管理的规定执行。 本指导由集团财务资金部负责解释和修