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房地产成本管控实操管理(共191页).pdf

◆中海地产成本控制核心竞争力

总部出台限额设计指引开严格执行如： >普通项自外立面用料及档次选择时要求国产石材用量仅为点 缀，不得超过一层 >除超高档次项自外，不得使用在除造型线条以外天面积采用 高级弹性涂料 高档项大堂装饰墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量 应控制在20%以内

总部出台限额设计指引开严格执行如： >普通项目外立面用料及档次选择时要求国产石材用量仅为点 缀，不得超过一层 >除超高档次项外，不得使用在除造型线条以外天面积采用 高级弹性涂料 >高档项自天堂装饰墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量 应控制在20%以内

YD/T 3280-2017 网络机柜用分布式电源系统◆中海地产成本控制核心竞争力

如： V5000万元以上总包、精装修，2000万元以上物资采购定标需要集团总 部、区域共同参加 总包建面5万平米以上、分包超过1000万元不得少于6家 7总包建面10万平米以上、分包超过3000万元不得少于8家 /总包建面20万平米以上、分包超过5000万元不得少于10家 V新引入投标单位数量不得超过一半，同次招标中标机率不得超过40%

中海地产成本控制核心竞争力

之五：定标控制严格 拿地后一个月下达详细成本目标（含限额指标、合约规划及 建造标准），大额合同（如总包）定标时，不允许超单项目 标（合约规划），一般也不得突破限额指标及建造标准，否 则不得定标，需要重新优化后再招标

◆万达地产成本控制核心竞争力建造标准：过程强控：统一固化目标管理：控住但不折效刚性内部资料禁止外泄

万达地产成本控制核心竞争力 之一：自标成本刚性 如无特别理由超成本自标则城市总奖金直接打七折，成本副总下岗 之二：过程强控 V成本控制人员集团总部直线管理 V一类标（如总包）由集团组织，不符合制度的二类标、地方标定 标由总部审批 V30万元以上工程类直接委托均需报集团审批 7单项10万元设计变更需报集团审批 结算金额≥100方元或超细项标成本的工程类合同均需四级审 集团审批

成本管理跨界协同潜力及迫切性

成本管理跨界协同潜力及迫切性

三、成本管理跨界协同潜力案例部析

如何发挥跨界协同作用？！

如问发跨界物同作用？ 如何把钱花在刀刃上？！ 如何有效降低无效成本？！ 如何创新管理工具？！

标杆企业核心竞争力共同特点 标杆企业结构隐性成本控制优势 三、 您认为贵公司在跨界协同方面做得满意及有待改进的三 点分别是什么？

第二部分全成本管理跨界实操协同

一、掌地阶段一线实操及总部把控 二、方案设计阶段一线实操及总部把控 三、初设及施工图阶段一线实操及总部把挂 四、 招标阶段一线实操及总部把控 五、施工阶段一线实操及总部把控 六、结算及总结阶段一线实操及总部把控

二、拿地调研要点 1、配套要求：公建、水电容量 2、车位要求：车位比、地面比例、自行车位、架空或半地下室停车可能 3、人防要求：等级要求、面积指标、验收标准、异地建设费 4、周边工程现状：噪音源、污染源、公墓、高压线、地下管线、河道整 治、山体加固等 5、市政接口：水（含雨污）电气接驳点、管径、接口费用

三、协议掌地政府沟通要点 1、配套要求：公建指标、水电容量、开材所、环保要求 2、车位要求：车位比、地面比例、自行车位、架空或半地下室停车可能 3、人防要求：等级要求、面积指标、验收标准 4、其他：地价返还、大市政配套费、其它减免

是否满足两率（成本利润率、IRR）？ 不同的项自分类设置不同两率引导，如：

二、拿地阶段成本目标审批 主控总目标、一级目标

二、拿地阶段成本目标审批

报建沟通： 如HQHF项目根据当地《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标 准》应设置居委会、社区服务站、青少年/老年活动室760m²，通过 建部门与当地房管部门的协调沟通，降低到380m，相当于增加了 380m的可售面积，增加销售收入在1000万元以上。又如：某项目少 建约50个地下地下车位，按要求地车需配建360个车位，实际配建 297个，即少建造地下面积约2000平方米，节约800万元

、充分掌握当地政府规范优化产

、充分掌握当地政府规范优化产品 。原方案：HQHF项目小高层均为11层，根据当地《结建民防工程审批管 理实施细则》，10层及以上住宅都要按首层建筑面积配置人防，9层及 以下且基础埋深小于3米的仅按地上总建筑面积的2%配建人防即可。 优化：将11层的小高层改为9层和13层，因此减少人防面积约600m2 从原设计地下车位共360个，后优化为297个，同时9层产品也取消了地 下室，可以减少地下室面积2000多m2，降低造价约800万元

三、限额设计指标确定及控制：如华东中档住宅（项目平均售价定位为 该区域中档住宅均价100%~120%（含100%）的项目，且销售单方 建安成本占售价比重不超过50%）

三、限额设计指标确定及控制：如华东中档住宅（项目平均售价定位为

一线实操： 五、准确编制成本目标关键五要素（续）：含量分解、量价分离 结构含量指标（含量/建面） 措施含量指标（含量/建面） 钢筋: KG/m2 ◆综合脚手架（m2/m2） 里脚手架（m2/m2） 砼: m3/m2 垂直运输费（m2/m2） 模板: m2/m2 临时设施费（m2/m2） 工程水电费（m2/m2） 建筑含量指标（含量/建面） 砌体(m3/m2) 墙面砂浆抹灰（m2/m2） 墙面挂钢丝网(m2/m2） 挂水泥腻子(m2/m2)

五、准确编制成本目标关键五要素（续）：含量分解、量价分离

1、除产品方案发生重大变化外，原则上应控制在掌地阶段总自标内 2、如突破掌地阶段自标且利润率降低者，则报更高一级审批机构审

二、盈利测算成本分摊原购 土地费用（室外工程同）： 分期开发的，各期之间的地价按各期计划占地面积分摊

一、盈利测算成本分摊难原 土地费用（室外工程同）： 分期开发的，各期之间的地价按各期计划占地面积分摊 同一期中不同类型产品各自独立占地的，按建筑基底面积分摊；不同 类型产品共同占地的，按不同类型产品可售面积分摊，其中销售类商 业分摊系数为2，住宅（含酒店式公寓）分摊系数为1 *除计容的地下室商业外，其余地下室不分摊地价 有产权且持有的商务中心（会所）不分摊地价 内部资料禁止外泄

总部把控： 二、盈利测算成本分摊原则（续） 整体地下室：

二、盈利测算成本分摊原则（续） 小区配套： 会所没有产权的，其成本计入配套，按可售面积进行分摊 会所有产权的，其成本单独列项 其余如学校、物业用房等按可售面积分摊

刚性限额设计指标确定与控制* 装饰性限额设计指标确定与控制 三、结构、机电、建筑构造优化 四、施工图阶段执行目标

基础及结构方案、刚性指标把

扩初及施工图设计阶段实操协同

扩初及施工图设计阶段实操协同

刚性限额设计指标确定及控制：如华东六度抗震设防，基本风！ 0.55kg/m2,场地类别Ⅲ或IV

扩初及施工图设计阶段实操协同

刚性限额设计指标确定及控制：如华东六度抗震设防，基本风压 0.55kg/m2,场地类别Ⅲ或IV

扩初及施工图设计阶段实操协同一线实操：地上单体钢筋砼含量指标主要影响因素地震烈度场地土类别风荷载内部资料禁止外泄

扩初及施工图设计阶段实操协同

地震烈度对地上单体钢筋砼含量影响： 钢筋含量：七度比六度增加约%，八度比六度增加约% ? 砼含量：七度比六度增加约%，八度比六度增加约%

扩初及施工图设计阶段实操协同

场地土类别对地上单体钢筋砼含量影响： 60米以下的：三类比二类增加%，四类比二类增加% 60米以上的：三类比二类增加%，四类比二类增加%

场地土类别对地上单体钢筋砼含量影响： 60米以下的：三类比二类增加%，四类比二类增加% 60米以上的：三类比二类增加%，四类比二类增加%

扩初及施工图设计阶段实操协同

荷载对地上单体钢筋砼含量影响： 基本风压每增加0.1kg/m2，钢筋增加（ ）kg/m2，砼增加（ m3/m2

扩初及施工图设计阶段实操协同

扩初及施工图设计阶段实操协同

二、装饰性限额设计指标确定及控制：如中档住宅

NB/T 10724-2021 煤矿用无线电频段扩初及施工图设计阶段实操协同

扩初及施工图设计阶段实操协同

三、结构、机电、建筑构造优化

四、施工图阶段执行自标 进一步细化、更精准，是内控目标

四、施工图阶段执行自标 进一步细化、更精准，是内控目标

扩初及施工图设计阶段实操协同

扩初及施工图设计阶段实操协同

设置结构优化部对基础出、结构方案进行审核把关：设置刚性限额指标（如钢筋砼含量 指标、停车效率等）超限审批机制，对超过刚性限额设计指标的需严格审核批准后才能 进入下一程序 中海地产结构指标控制在同行是优秀的，该公忌部结构优化部发挥了重大作用， 恒大地产设计成本质量控制中心事前制定钢筋限额设计参考指标标准、控制指引；事中对 项目初设之前28个方案从经济和质量角度审核，如超标准则由地区公司总工室组织优化 ，优化后仍超标的则由该中心审批后才能进入下一环节】 方科地产七大升工指标：标准层钢筋含量、标准层砼含量、窗地比、地下车库层高、地下 车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例GB/T 4440-2022 活扳手，是成本执行最严格的一个指标类，如 不能达标需要报集团技未专家组审批，通过该七大指标控制效果明显，