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中国建筑股份有限公司公共停车场ＰＰＰ项目运营工作要点指引（试行）

运营分部工程维护管理部门应在具体维护作业开展前做好相关设备、 物资的管理工作，包括但不限于维护物资设备的采购申报、招标比选、 验收保管和使用更换等事宜。 3.2.4 组织小修保养作业 运营分部工程维护管理部门应根据养护管理制度要求的作业流程、内 容、周期和注意事项，组织开展经常性或预防性的保养和小规模维修 等工作，保持停车场设施设备处于良好的运行状态。其中，停车场及 配套商业本体维护主要解决构筑物的松动或脱落、渗漏水、标识标线 磨损等问题；配套设施设备维护主要解决机械式停车设备、道闸系统、 监控系统及引导系统等周期性的维护、检测及保养工作。 3.2.5 机械式停车设备专项检测、养护 运营分部工程维护管理部门应根据机械式停车设备的类别及型号，组 织人员进行专业培训学习，按设备使用的维保要求，定期组织开展对 于设备的专业检测，并根据检测结果及时完成主副电机检测保养、升 降钢索润滑、车辆检测系统优化升级、安全防护设备调试等专项养护 工作。 3.2.6 开展大中修和更新改造工程 运营分部工程维护管理部门应按照运营维护手册制定的大中修计划、 行业规范并结合实际运行状况，组织开展针对停车场及配套商业本体 结构、配套设施设备及附属设施的大中修和更新改造工作，主要包括 修复本体结构出现的破损及裂缝、更新升级配套设施设备及附属设施 等内容。大中修及更新改造应提前组织计划，编制详细的工作方案， 按照招标采购程序选定相应专业承包商，做好工程过程管理和工验 收工作，恢复、优化停车场运行设计标准，维持良好的运行状态 3.2.7 监督养护工作质量 运营分部工程维护管理部门应对养护工作建立间题追责机制，监督实 施过程，做好质量考核，确保养护工作质量。对于大中修、加固改造 等工程，运营分部应协同项目所在地政府相应管理机构组织验收，确 保工程质量符合政府绩效考核要求。 3.2.8 强化养护安全管理 运营分部工程维护管理部门应做好养护安全管理工作，根据养护工作 安全作业规程要求，在专业检测、小修保养和大中修等具体养护工作

停车场经营开发管理是运营分部根据停车场及附属设施规划，开展的 配套商业招商、广告资源开发、增值服务挖掘等相关工作。运营分部 可设立经营开发激励机制，在确保客户满意度的同时，适当扩大项目 经营收入，减少政府可行性缺口补助的财政负担，进而降低项目回款 风险。 根据上述经营开发管理内容，运营分部需重点完成以下工作： 3.3.1 编制经营开发管理制度 运营分部应组织编制、优化经营开发管理制度，包括但不限于配套商 业管理制度、广告管理制度和增值业务管理制度等。 3.3.2 配套商业管理 运营分部经营开发管理部门应根据项目所处区位、客群消费特点、周 边业态分布情况、租金水平等因素编制招商方案，并按招商方案要求 开展招商洽谈，签订租赁协议，协助客户装修及入驻；根据租赁协议 要求，为经营项目商户提供稳定的经营环境，保障商户日常经营的自 主权和积极性。 3.3.2.1 编制招商方案 运营分部经营开发管理部门应首先组织编制招商方案，明确项目定位 租金体系设置、招商计划、招商费用预算、招商政策、推产策略、收 入对比分析等内容。 3.3.2.2 确定承租商户 运营分部经营开发管理部门应在项目竣工验收前开展招商宣传工作， 产泛选意向租户，根据意向租户的经营业态、履约能力、报价等因 素进行综合比选，最终确定签约租户，签订租赁协议，并协助客户装 修及入驻。 3.3.2.3 日常管理服务 运营分部经营开发管理部门应加强对入驻商户的进场装修、卫生和安 全防控等主要方面的管理服务工作。在日常经营过程中，一方面，应 根据项目招商管理制度要求和招商合同约定，为经营项目商户提供稳

定的经营环境，保障商户日常经营的自主权和积极性；同时，根据配 套商业区域日常管理要求和顾客投诉情况，对经营项目商户进行监督 检查和考核评价，整体提升配套商业管理服务水平。 3.3.3 广告资源管理 产告资源管理主要包含针对停车场产告位的规划申请和租金收取等方 面的工作。 3.3.3.1 广告位规划 运营分部经营开发管理部门应从道闸、车道出入口、人行道出入口、 立柱、电梯口显示屏等停车场相关部位，规划确定广告位置。 3.3.3.2 广告租金管理 运营分部经营开发管理部门应针对道闸、出入口等不同部位进行广告 收益测算，明确单位价值，与租赁方确定租金价格、支付方式和支付 时间等内容。 3.3.4 增值业务管理 运营分部经营开发管理部门应重视增值服务的挖掘，创新工作思路 开发车辆清洗、车辆美容、车辆保养、车辆维修等车辆养护增值服务， 增加项目收入。 3.3.5 经营开发安全管理 运营分部经营开发管理部门应监督入驻商户重点做好日常经营过程中 的防火、防盗等安全防范措施，消除安全隐患。 3.4 信息化管理 信息化管理主要包括公共停车场智慧停车综合管控信息系统的开发、 应用和信息处理分析、综合信息服务、信息安全管理等相关工作，最 大程度提高项目运营管理的质量和效率。 根据上述信息化管理内容，运营分部需重点完成以下工作： 3.4.1 编制信息化管理制度 运营分部应组织编制、优化信息化管理制度，包括但不限于信息化建 设计划、信息系统开发维护制度、运营数据管理制度、公共停车场信 息发布工作制度和信息安全管理制度等

债效考核管理是在各项日常运营管理工作的基础上，由运营公司围绕 顶目绩效考核目标分别开展的外部迎检和内部管理等专项工作

根据上述绩效考核管理内容GB/T 18204.3-2013 公共场所卫生检验方法 第3部分：空气微生物，运营分部需重点完成以下工作： 5.1 编制绩效考核保障制度 运营分部应依据项目所在地政府发布的公共停车场绩效考核管理规定 及项目PPP合同约定的运营绩效考核条款，组织编制、优化运营分部 内部绩效考核保障相关制度规定，包括但不限于运营分部内部绩效考 核程序、成绩预警、优化机制和责任管理等相关制度。 为确保考核效果，运营分部对所属各业务部门的考核标准应高于PPP 合同约定的政府绩效考核标准。 5.2 组织公司内部预先考核 运营分部应在政府方实施机构绩效考核工作开始前完成对所属各业务 部门的绩效考核工作，并改进完善相关不合格事项。 5.3 加强政府考核结果救济 运营分部应加强与政府方实施机构的沟通协调，确保我方对政府方绩 效考核结果的申诉权利，并通过政府会议纪要、函件或PPP合同等合 法性文件明确申诉的程序和期限。在政府方实施机构完成当期绩效考 核工作并于项目公司收到考核结果之日起一定期限内完成上述申诉工 作，确保项目绩效考核成绩，保障投资回款

在本指引前述的运行、养护、经营开发、信息化、安全和绩效管理等 业务工作之外，运营分部应按照股份公司、所属二级单位和运营公司 发布的通用管理制度要求，做好综合办公、人力资源、财务资金、合 约商务、工作档案和保险投保等相关支持工作，并根据公共停车场行 业发展变化，持续做好制度创新、技术创新和服务创新等运营工作创 新发展，确保项目运营工作的正常开展

运营期结束前，为顺利进行项目移交工作，运营分部应根据PPP合同 约定，以PPP项目公司名义与政府方细化移交程序、移交标准和各方 权责。项目移交应设置过渡期，具体期限可与政府方实施机构另协商 确定；组建包含PPP项目公司、政府方实施机构和相关部门在内的移 交委员会，研究制定项目移交方案，确定构筑物、设备、设施、物品、 备件、手册、图纸和技术资料等移交内容，进行资产评估，做好清点

造册、确认工作，并按照相关技术规程、规范标准当场进行性能测试 和整体交验工作。验收合格后，运营分部以PPP项目公司名义与政府 方实施机构共同签署移交确认函等相关手续后，即视为移交完毕。 项目移交完毕后，运营分部应以PPP项目公司名义对接政府方实施机 构和出资代表，做好投资回款和PPP项目公司清算等相关事宜。

本指引由股份公司投资部负责解释及修订 本指引自2019年8月1日起施行