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世界工程造价的起源和学科发展(书)交易活动是人与人之间发生经济关系的活动，如商品的买卖、劳资谈判、证券交易等等。将“交易”这一概念一般化是早期制度经济学代表人康芒斯的贡献，他认为交易是制度的基本单位，并将交易分成三种类型：买卖交易、管理交易及限额交易，分别指个人之间、上下级之间及政府与公众之间的交易关系，这一分类包括了所有人与人之间的经济活动，从而将交易与制度运作联系起来[32]。
交易过程的特点可以分解为三个维度：①交易受制约的不确定性；②交易发生的频率；③对长期交易专有投资程度要求实现供应成本最小化或资产专用性。
首先，第一个交易的维度是交易受制约的不确定性。交易作为人们的一种经济决策活动，只要人们的决策的可能结果不止一种，就会产生不确定性。对不确定性，库普曼斯把它分为两类：一种是初级的不确定性，由于自然的随机变化和消费者偏好的不可预料的变化所带来的不确定性；一种是次级的不确定性db15／t 2230-2021 全面节能诊断技术规范，这是由于信息不对称而引起的不确定性。
第二个维度是资产专用性，即：某些投资一旦形成某种专门用途的资产就难改变为其他作用，如果要改变为其他用途肯定会造成较大的经济损失。与资产专用性相对应的是资产通用性，这时资产专用性接近或等于零。资产的专用性是与沉入成本概念有关的。资产一旦进入专用性情况时，订立合约的各个活动的识别就成为决定性的了。
交易的第三个维度是交易发生的频率，即：交易发生的次数。由于任何交易的合约安排都是要花成本的，那么这些成本能够在哪一点上为所产生的收益抵消，这取决于这种合约安排中所发生的交易频率。如果交易的量很大且正常地不断进行，为了提高合约关系的稳定性和可调整性能，交易当事人就值得花资源去设计一个特殊的合约安排。
任何交易都不能无代价地进行，都要花费一定的成本，正如施蒂格勒（Stigler）所比喻的那样：“一个没有交易费用的社会，就像自然界没有摩擦力一样，是非现实的，在现实的经济生活中任何交易总是要花费成本的，只不过交易费用借以反映的方式不同罢了。”
关于交易费用，最初由科斯（Coase, 1937）提出来，威廉姆森（Williamson,1985）在科斯理论的基础上对交易费用做了进一步的发展。他认为交易费用产生的原因可以分成两个方面：即市场的客体方面与市场的主体方面。市场的客体方面主要包括市场的不确定性和潜在对手的数量、交易的技术机构、交易频率和交易所涉及的资产专用性等。因为市场信息不完全，因而产生并增加了交易费用。市场的主体方面主要包括人的有限理性和机会主义行为。理性之所以有限是因为作为理性的信息是有限的、不完全的、不对称的，人的理性要受到信息传播效率和人本身接受信息的能力的限制。机会主义行为是人们在交易过程中不仅个人利益的最大化，而且通过不正当的手段来谋求自身的利益，例如投机取巧、有目的和有策略地提供不确实的信息，利用别人的不利处境施加压力等。人的本性中损人的一面是不可避免的，人们常常在处理、加工和贮藏信息方面能力不足，很难判断出对方的交易动机，这样，人们就可能以欺骗或不诚实的方式采取机会主义行为[33]。张五常（Cheung,1987）则认为，在最广泛的意义上，交易成本包括所有那些不可能存在没有产权、没有交易、没有任何一种经济组织的鲁宾逊. 克鲁索经济中的成本。在这样意义上，交易成本可以看作是一系列制度成本，包括信息成本、监督管理的成本和制度结构变化的成本，即包括一切不直接发生在物质生产过程中的成本。
新兴古典经济学家杨小凯又将交易费用分为外生交易费用和内生交易费用。外生交易费用是指在交易过程中直接或间接发生的那些费用，而不是由于决策者的利益冲突导致经济扭曲的结果。内生交易费用则是信息不对称的必然产物，由特定的人类行为引起的——机会主义对策行为，即一个参与者的利益以损害他人的利益为代价的，它是人本性中固有的一面。这种对策行为是内生交易费用产生的根源（杨小凯，2000）。
由此可见，信息不对称对于内生交易费用有决定性影响，信息不对称程度越大，机会主义倾向越大，产生的内生交易费用越高。
建设市场中业主和承包商即为交易的双方。这种交易过程同样存在着交易的三个维度：交易的不确定性、交易的频率和资产专用性。一方面，社会分工的存在，必然会导致不同分工的人在经济活动中产生信息的不对称，造成交易不公平的后果。另一方面，建筑技术的复杂化和建筑本身的复杂特性，导致不确定性因素的增加，也促进了业主和承包商之间信息不对称的发生。如果没有专业人士，业主在和承包商的交易活动中面临着一系列内生交易费用增大的可能性：
⑴在选择承包商时，因为信息传播效率及业主有限理性的约束，业主通常对承包商自身资质、能力、信誉等方面不能掌握充足的信息，为了避免“逆向选择”的发生，业主不得不进行大量的调研、考查，以获得必要的信息，这些工作需要花费时间和费用，导致内生交易费用的增加。
⑵在合同的签订过程中，因为建设工程周期性长，易受诸多外界因素的影响，承包商为了能实现自己利益的最大化，利用自己的信息优势，或者选择对自己最有利的合同形式或者在合同条款中故意使用模棱两可的字句暗中为自己创造日后逃脱责任或索赔的机会，业主如果想获得谈判的标准、合同形式和索赔条款、合同谈判注意事项等，必须在合同签订前进行信息搜集和度量，这无疑会增大内生交易费用。
⑶在施工过程中，由于业主自身任务繁忙，不可能经常在现场监督承包商的工作，而且受自身知识的限制，不能完全了解各项工程的技术、各项工序的质量，使得承包商的工作过程不能完全被业主监督。承包商可能利用自己的私人信息，在施工过程中偷工减料、利用私人关系购买廉价的原材料和机械设备并从中获得价差等谋害业主利益，发生“道德风险”，从而增大内生交易费用。
1.2.4专业人士的设置和职责分工
不同的国家对于专业人士的设置略有不同，在英联邦国家和地区从事建筑工程咨询的专业人士主要有：特许建筑师、特许专业工程师和特许工料测量师和特许建造师。在美国从事建筑工程咨询的专业人士主要有：注册建筑师、注册专业工程师、造价工程师和认证专业建造师。而在中国专业人士的设置有：注册建筑师、注册结构工程师、注册监理工程师、注册造价工程师。表1列举了美、英、中三个国家工程咨询专业人士的设置情况（张萍，2004）：
资料来源：张萍 工程咨询专业人士制度研究 天津理工学院硕士论文 2004年3月 33页
·专业人士工作职责区别
雇主、发展商、促进者、业主、或是客户，都是工程建筑合同的不同组成方，共同担负新项目的启动和财务。雇主可能是私人或政府，政府一般负责诸如高速路、水坝、桥梁、隧道、学校、医院等土木工程和建筑工程。私人业主通常负责商场、综合办公设施、医院等建筑工程。
各国对建筑师和专业工程师都有严格的注册管理办法。建筑师在房屋建造、土木工程、城市发展、以及矿务及石油化工等各项工程上，提供广泛的服务。他们不仅仅是从环境视角以及美学的角度进行设计工作，其它的作用有：大规模工程的工程设计文件；按建筑法规画出新建工程的图纸；根据建筑法规画出改建工程的图纸；交涉合同以及施工的监理。美国各州的建筑师注册法中一般有类似以下的条文：“建筑开业包括为一层或一层以上的建筑项目进行设计、制作施工图及说明书金桥项目落地式卸料平台施工方案，以及施工监理。建筑的设计应包括规划、美学设计、结构设计、以及机械和电气设备的选定。施工的一般监理包括图纸及说明书的阐释，材料及施工精细度的验收标准的确定，以及对建筑现场的定期检查。”，有人将建筑师的主要业务总结为（李华，1997）：
建筑师的职能是为客户提供满意的空间设计，包括建筑、形态、形式、建筑类型和材料，以及环境控制和审美要求。
通常在合同前阶段，建筑师的任务是准备施工设计，包括三方面的工作：建筑设计、详细结构和合同管理。建筑师的工作必须发挥其相关技能，将工作重点放在施工设计上。一般来讲，建筑师还负责合同前后工作的衔接，合同后期间建筑师的工作多为监督和管理。一些画图工作和一些具体的工作仍然需要准备，特别是针对承包商的需要要做一些准备，“监督”的目的是保证工程施工能按照合同文本的规定进行，“管理”的任务通常是对不同的职责进行规定，例如对承包商指导等。
工程是：在工程项目中，会涉及到各种不同的工程师，从土木工程结构工程师（civil and structural engineers）到建造服务工程师（building services engineers）, 土木工程师的职责是对土木工程和公共工程的设计和监督。土木工程是在工程项目可以担任多种不同的工作，包括与交通运输相关的工程项目、建筑师代表客户指派的结构工程师、关于设计和框架的咨询师等。建造服务工程师通常负责机械设计、电工、HVAC（Heating, Ventilation and Air Conditioning）、以及其他一些与现代工程建筑所需要的系统相关的工作。
工料测量师：工料测量师的职责从测量到会计，到造价咨询，很广，但重点还是从其与会计相关的单一作用转移到了针对项目的财务预算涉及的所有工作。
工料测量师最初的工作是对设计进行经济预测和评估运河西路湖摈路~华清路3标桥涵施工方案，包括开始阶段的评估和针对整个生命周期的评估。工料测量师必须要为承包商准备投标文件和最后的付款和财务进度报告，并对最终项目的费用进行筹备和控制。
1.2.5工程建设中测量师的分类
测量师(Surveyor)一词源于英国。古代英语中测量是指负责师工的建造师。随着社会经济的发展和建设规模的不断扩大，工程施工技术和管理日趋复杂，测量是的业务范围、管理和服务要求以及工作内容不断扩展，逐渐成为英国从师建筑与房地产技术、经济、管理咨询服务专职人员。18世纪随着英国经济的扩张，英国成为许多殖民地国家和地区的统治者，测量师制度也随之走向全世界，并成为国际公认的专业职称。测量师分布在从住宅到海上石油工程等各类项目中，在建设程序的整个阶段发挥着重要作用。测量师一般分为以下专业类别：