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智能小区 —— 从狂热走向理性据深圳易天元网络控制有限公司董事长董世杰介绍，一个真正的智能小区至少应该具有“3A”系统，即安全自动化（SAS）、通讯自动化（CAS）和管理自动化（MAS）。安全系统是智能住宅区的重要组成部分，不同的智能小区其智能化子系统的分布也是不同的，其各个子系统所占的比重也会有所差异。在实际项目中普遍应用的有可视对讲系统、周界防范子系统、闭路电视监控子系统、保安巡更管理子系统、综合布线子系统、三网接入子系统。在这里我们姑且以点带面，简单探讨智能小区中常见的安防系统。
楼宇对讲系统是智能小区里应用得最普遍的一个系统，其发展也最为迅猛。深圳市长城智能化系统工程有限公司工程部经理廖敏扬表示，以他司最近所做的长城盛世家园二期工程为例，楼宇对讲系统额即占到了整个工程量的50%左右。
楼宇对讲的产品在技术上已经发展得较为成熟建筑节能施工专项施工方案，市场上的品牌也是五花八门。用于智能小区的楼宇对讲产品，多以彩色可视对讲为主，目前用得较多的以国产品牌为主（关于楼宇对讲产品更详细的情况，可参考本期的“产品大剖析”栏目）。
闭路监控系统做为一个最直观的安防系统，在智能小区建设中无一例外的得到了推崇和使用。监控摄像机主要设置在小区出入口、主要通道、停车场、电梯轿厢等重点部位。小区人员和车辆出入口安装固定摄像机、固定支架及自动光圈、手动对焦镜头，24小时监视车辆及人员出入情况；在小区重要道路和区域安装多台全天候、低照度固定摄影像机、六倍可变镜头，全方位云台，防护罩（附雨刷、风扇、加热器），摄像机可变倍、变焦，云台可上下左右转动；部分摄像机与红外线对射器报警信号联动，此类摄影像机一般设置在住宅区内制高点。在电梯轿箱天花上安装吸项式半球形摄像机，内含3.6mm固定光圈镜头，监控电梯内情况。
监控系统的发展已非常成熟，据了解，在一个二星级的智能小区中，监控系统在安防工程中大概可以占到30%的份额。
门禁系统主要用于小区及住户大门的防范。目前在大部分智能小区都得到了不同程度的应用，由于存在着供电的可靠性及成本等问题，大部分的智能小区只在住宅小区的大门处采用门禁系统，住户家里仍用钥匙来开门。在读卡设备上，磁条卡已渐渐隐退，绝大部分被非接触式IC卡取代。这是因为磁条卡为接触式设备，一般产品的寿命只有两到三年，且其内容极易被破译，不安全因素较多。
据英百利（广州）国际微系统有限公司市场部经理刘远介绍，现在的门禁系统软件随着用户需要的增多也在不停前进，除了常规的门禁管理，还可以达到进行火灾报警、远程开门等功能。
按照一般情况估计，门禁系统工程金额约为整个工程额的7%左右。
这是智能小区里应用较普遍的安防子系统。其多设于住宅区内主要道路、监控盲点、死角等处，该子系统也是管理系统的一部分，与服务系统（IC卡）统一实施。除了安全需要，还可用于规范保安员上岗情况。目前其产品和技术发展均已比较成熟。在安防工程中所占的份额较小，大概为1%左右。
此系统多用于封闭式管理的住宅小区中，以对非法入侵行为进行监测。除了选用报警探测器，大部分智能小区还在周界处采用了监控摄像机来实施监视，并有对外报警接口，可与公安区域报警系统联系。
周界防范产品一直存在着误报率较高的问题，所以在智能小区也未能得到足够的重视。只有在和闭路监控结合使用的情况下，才有可能完全发挥它的效益。
主要能实现将车辆按照时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便并确保车辆安全。停车场管理系统大多会配合摄像机使用，当有车辆进入时，摄像机把车辆的资料(车牌、型号、颜色等)传输到管理系统软件中。当有车辆离开时，车辆的资料必须和车主所持IC卡一致，闸杆才能升起，车辆才能通过。
停车场管理系统在安防工程中的份额大概约3%左右，其产品和技术也已较为成熟。目前的停车场管理系统多为半自动，像部分停车场的划卡和收费动作仍需由人工协助，据业内人士估计，在短期内还无法实现无人化停车管理系统。
总体看来，智能小区安防系统的“智能化”产品和技术仍然良莠不齐，只有应用较久的系统，如电视监控、保安巡更、公共广播等相对比较稳定。事实上，目前智能小区建设距离真正实现小区智能化，还有相当长的一段路要走。不过，厂商们一直都在考虑该如何赋予小区更多功能，并从稳定可靠出发，努力开发出简单易用的智能家居产品，以便更好地满足用户在安全性、居住环境的舒适性、便利的社区服务与社区管理、具有增值应用效应的网络通信等方面的个性化需求。
已建成的智能住宅小区
自1998年起，房产市场陆续建成了一些“智能住宅小区”，据了解，总的使用情况并不理想。唯有小区安防系统大体上还能发挥应有的作用，尤其是访客对讲系统，住户和物业管理人员认为实用、有效，认可程度在90％左右。其他系统则差强人意，其中小区局域网因其运行成本高、服务质量差而陷于困境；家庭智能控制器实际能有效使用并得到住户认可的不足12%。从业内人士处了解到，某小区按三网合一模式建成了小区通信系统，但因行业与业务的管理、设备的维护不能解决，纠纷不止。一些小区智能化系统投资低，选用设备的质量差，运行中故障不断，维修缺乏保证，最后只能停止使用。据统计，在上海，智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的占45%，另有35%的系统被废弃。上述情况分析其原因，大致有以下几个方面：
服务欠缺，设计不周全
业内人士认为，目前智能化小区发展的最大障碍就是服务内容跟不上，家家宽带入户了，却没有享受到宽带来的便捷，就好比高速公路已经建好了，但却没车可跑，没货可运。
智能住宅小区在建设初期，房地产开发商往往十分重视智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式很少考虑。一旦智能住宅小区建成投入使用，物业管理公司则面临着物业管理人员的能力不能适应智能小区物管的问题。智能小区内的大部分设备，需要专业人员操作才能完全发挥效能，但这些专业人才相应的工资成本较高，不是物业管理公司所能承受。在这种情况下，维持智能化系统的运行则是困难的，一些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。
系统运行维护与费用急需落实
智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统，设备日常运行需要一定的费用，如信息查询系统与大屏显示系统需加工制作信息费等等，这些配件与易耗品一年下来费用可观。另外，各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件，尤其是以低价竞标配置的系统在运行中往往频发故障，必须更换部分设备。对于物业管理公司来说又将会是一笔很大的开支，如果因为费用问题致使故障系统几个月内得不到修复，很可能以后就无法再次启用了。
据了解，智能住宅小区运行管理成本较普通住宅小区高15%左右。但是，物业管理费用却很难随之提高，这给智能化系统的使用也带来了一定的困扰。
智能住宅小区管理的法律地位
智能化系统成本持续下调
目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设了智能化系统，特别受到青睐的是安防系统与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达的沿海城市，已建设了不少高水平的智能化系统。
随着信息网络技术的日益普及，智能化小区的建设技术在不断完善，建筑成本也在不断下降。2001年左右，三星级智能化小区的建设成本大约在80元／平方米左右，二星级约为60元／平方米，一星级约40元／平方米。至2004年底，建设成本已经降低了一半左右。智能化系统成本的大幅下调，极大的带动了智能小区的发展。
劳-动-合-同-书智能住宅小区的建设向理性发展
在早期规划建设的智能住宅小区中，大部分房产商没有考虑实际需求和周边公共设施环境，而是一味地堆积众多的高新技术系统与设备，密布信息点、增大每户接入带宽，以设备与系统的功能来标榜智能化的水平。但这类小区智能化系统的实际运行效果多数是失败的，因为智能住宅小区的核心首先是住宅，智能化系统是为住户服务的，它的功能要体现在服务的内容与业务中，为小区的现代化管理提供便利。同时它要受到社会、公共设施、管理模式、住户生活习惯与素质的制约，所以并不能保证智能化系统功能的完全发挥。当人们逐渐认识到这些问题后，智能住宅小区的炒作开始降温。当智能住宅小区的炒作已不再具有吸引力，智能住宅小区的建设也趋于理性，“智能化”回归到它应有的实用的地位。
江西博微新技术有限公司工程部经理刘国认为：智能化系统的建设会为小区业主带来方便，辅助小区物业管理公司提高工作效率，优化服务质量，增加开发商产销售亮点，其必将成为小区的必备系统。如他司施工的南昌市金边瑞香苑小区、宜春市宜人华府小区、南昌市金域名都小区等，智能化系统的智能程度都较高。一个成功的智能小区在方案设计中必须考虑当地的消费习惯、人文背景，设计出比较实用的系统，不能盲目将系统设计的过多、过全，只要在满足现有需要的基础留出适当的扩展接口即可。所建设的智能化系统只有得到小区业主的广泛应用，同时达到节约能源、时间、约人力的目的，才称得上是一套成功的智能化系统。
慧锦网络科技集团工程部经理朱长江认为，智能小区最主要的智能化需求是安全防范需求。上海精准信息技术有限公司总经理段项锁则认为，业主对智能化的需求不尽相同。因此，对于智能化住宅的建设，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化的设计。而且，现代人追求安全、舒适的环境，智能化只是实现这些目的的工具之一，只是对居住功能的一种补充。
陕西大华保全电子有限公司系统集成部设计经理刘挺认为，政府应当制定相关政策来指导智能小区的发展，同时各地政府应考虑当地情况制定一些地方性政策来督促智能小区的发展。据了解，国家对智能小区的建设十分重视，建设部自1999年开始先生下发了数个文件对智能小区建设进行指导和监督jjf(鲁) 143-2022 企业碳排放计量器具配备及管理技术规范，并对这些指导文件数次进行修正和补充，以期更好的引领智能小区的发展。由上海联腾信息技术有限公司的工程师胡红兴处了解到，上海已有明文规定，要求住宅小区必须达到政府规定的五个安防子系统才能称得上是智能小区。
可以说，政府给了智能小区建设最大的支持。在这些年不仅仅在政策上很支持“智能化小区”，而且也在质量、技术上把关，规范了市场。据业内人士表示，正因为市场的发展和政策的支持，“智能小区”在2004的增长率高达40%。