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公共区域物业管理服务采购项目.docx

（1）各种物业档案资料的管理，财产造册及清查、登记，并做好日常台账记录（含安全、生产、

消防及治安与刑事案件等）。

（2）拟定节能降耗措施。

（3）制订大、中修方案和计划。

滴水线（槽）工程交底（4）物业管理创优方案及实施。

（5）代收招标单位无法从业主工资中扣缴的物业管理费、水电费、车辆停放月保管费、 临时进

（6） 日常消防管理服务方案及实施。

（7）做好协调报修工作，对于公共的路灯、指示牌、洗手间冲便器和水管等设备的损坏、老旧

等现象要及时向水电部报修。

（8） 日常工作和精细化护理要做好台账， 工作都要有记录和登记。

配置服务人员不少于 118 人，其中管理人员不少于 4 人（经理 1 人，副经理 2 人并兼保安主 管和绿化卫生主管，文员 1 人），卫生保洁不少于 22 人，绿化养护不少于 13 人， 门岗收费（含

代收各项费用收款员 1 人） 及保安员不少于 79 人。

（1）院部公共区域所有路面、房屋周围地面、绿化场地、广场、公园、篮球场、羽毛球场、人

集，包括院东、西大门牌匾和区内指示路牌以及 3 座公厕的日常清洁保洁。

（2）院部公共区域的沟、渠、池、井及鸡笼山、凤凰山山边防洪沟等日常疏通清理。

（3）住宅楼内公共走道、楼梯、扶手、墙面、地面、天花、楼顶、门窗、公用设施等的日常清

（4）创新大楼、办公大楼的外墙在服务期内请有资质的专业公司清洗 2 次。

（5）创新大楼、办公大楼大堂大理石地面除了日常清洁保洁外，每月进行护理打蜡抛光一次。

（6）院部公共区域住宅楼的化粪池的日常清理。 每季度清理化粪池、沙井至少一次（重点清理

创新大楼、办公大楼、3 栋大楼和职工食堂周边） 。

（8）特殊性、突击性或临时性的卫生保洁工作满足政府及院的相应要求。

（9）资料整理和归档工作满足政府及院的相应要求。

（10）卫生保洁服务人员要求不少于 22 人。

（1）院部公共区域、院机关办公大楼至五山路之间的广园东路北边院围墙外旁边的绿化带、院 东大门两侧广园东路边绿化带等区域的大小乔木、灌木、地被、草坪、花坛等植物的养护管 理常规性工作， 包括除草、修剪修枝、疏草和滚压、植物病虫害防治、施肥、淋水、整形、 松土、乔木树身涂灰消毒等，也包括在恶劣天气导致绿化、树木受损需临时应急处理工作（鸡

笼山、凤凰山等山边绿化、树木如有涉及安全或美观的部分也含在服务范围内）。

（2）负责节假日（春节、五一、国庆、元旦等） 和大型会议花卉的气氛布置、配合政府“创文

创卫 ”等特殊性、突击性或临时性的绿化工作。

（3）做好绿化栽植和养护工作有关资料的建档工作。

（4）绿化服务人员要求不少于 13 人。

5. 治安保卫及消防服务（含车辆停放保管收费、道路交通疏导及车辆进出门岗管理）

（1）服从省农科院保卫部门的指挥，执行省农科院相关应急管理预案，努力做好治安保卫、交

（2）负责院部公共区域、院部道路和进出大门（含人行门道）及创新大楼地下停车场、3 栋大楼

地下停车场等治安保卫与消防的安全防范工作。负责院住宅小区消防安全的宣传教育工作，

组织保安工作人员定期安全检查和整改、及时扑救初期火灾事故及抢险，等任务。

（3）维护院部区域公共设施的安全及院部职工、小区居民的人身及财产安全。

（4）负责车辆进出院门岗的管理与收费，引导机动车辆院内行驶及停放， 负责机动车辆停放安

全管理，负责对机动车辆行驶限速每小时 20 公里的管理，确保院内道路畅通秩序良好安全。

（5）负责院重大活动、集会以及来院首长、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，

确保首长、贵宾的安全和活动的顺利进行。

场，为院保卫部门和公安机关处理案件提供可靠保证。

（7）劝阻、纠正、制止院内各种违章（法）违规（纪） 行为，包括交通违章、消防违规、推销、 乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画等，维护院的正常工作、科研、生活秩序，净化院内

（8）完成院保卫部门临时交办的其他安全保卫任务。

（9）治安保卫人员要求不少于 79 人（含门岗收费员 22 人） 。

（1）实行 24 小时服务制，建立物业管理人员与业主的沟通机制， 推行亲情服务。

（2）邮件登记及分发、物品暂存、报修预约、失物招领。

（3）如业主委托， 可承担其资质范围内的设施设备维修工作和供水供电抄表。

（4）代理收费工作要求： 代收招标单位无法从业主工资中扣缴的物业管理费、水电费、车辆停

（5）其他临时性服务诉求。

（二）物业服务管理目标

1. 公共设施完好率 95%以上。

齐美观，草地生长良好、四季常绿、覆盖率达到 95%以上、杂草率低于 3%。

3. 交通秩序实行日常管理及应急管理相结合的措施，保证区内交通顺畅。

4. 安全保卫： 每季治安和刑事发案数不得高于 1 宗。

5. 卫生清洁实行动态保洁、卫生清洁满意率在 95%以上。

6. 房屋及所有设施报修及时率达 100%。

7. 管理服务人员持有相应的上岗证、资格证， 专业培训合格率达 100%。

8. 服从院科技服务部等管理部门和保卫部门的管理和指导，积极配合省农科院开展相关工作。

9. 院部职工及住宅区业主对物业管理服务满意率在 90%以上。

10.考核标准详情见附件。

（三）房屋等公共设施管理和报修服务

1. 设施的维修由省农科院相应的管理部门负责，中标的物业管理方负责物业公共设施（含住宅

外墙） 的日常管理和报修工作。如业主委托， 物业管理方须提供有偿服务。

2. 中标的物业管理方负责定时检查公共设施（路灯、便池等） ，如发现有损坏则及时填写报修

单，并报送院相关管理部门。

3. 中标的物业管理方须负责住宅楼化粪池砂井的维护与清理， 所有化粪池每年至少清理一次，

1. 绿化养护范围（范围内包括乔木、灌木、绿篱、草坪及花坛花槽的花卉等）

市花园式单位的管理要求作为工作标准。

分布均匀和数量适宜，内膛不空又通风透光，同时及时清除荫枝、弱枝、病虫枝；及时淋水、

施肥及进行病虫害防治。

灌木绿篱的养护：植株生长旺盛，定期整形、修剪，保持植物整齐美观和艺术造型；及时松 土、施肥、淋水、除草、喷药、无缺株、枯枝、败叶、无病虫害发生；保持绿篱完整无缺口，每

年定期进行修剪，保证各面线条流畅，体态完美； 根据灌木丛不同花期，修剪整形。

草坪的养护：保证草地生长良好，四季常绿， 覆盖率达到 95％以上， 无裸露地块、无缺损， 边缘清楚， 杂草率低于 3％，无坑洼积水；及时清除杂草和填平坑洼地。对被破坏或其它原因引 起坏死的草坪及时进行的补植；根据草坪植物的生长需要适时淋水和施肥，保证肥水充足，在雨

水缺少的季节， 保持草坪植物所需要的水分， 使草坪保持优良的长势。

（2）施肥、防治病虫害

施肥： 在保养期间， 可根据需要进行追肥，一般施用复合肥， 施用后即时淋水， 冲刷叶面附 着肥，避免污染花、叶。施肥原则：采取少量多次为原则，尽量施用薄肥和淡水肥，平均每月施

病虫害防治：按照预防为主、防治结合、综合治理的原则，制定植保计划。园林植物发生病

虫害时，采取各种有效措施进行杀灭，防止蔓延， 做到早防、速治。

（3）资料整理和归档工作满足政府及院的相应要求。

绿化服务人员要求不少于 13 人。

1. 卫生保洁服务范围

①路面、房屋周围地面、绿化场地、广场、公园、中区塑胶篮球场、3 栋大楼篮球场、鸡笼山

②东区、西区公园内 2 座公厕的日常卫生保洁（每天清洁 2 次）。

③每天定时检查、巡查， 保证保洁区域的卫生达标。

④区域内道路排水沟和小区散水沟日常清理。

⑥完成业主交待的其他工作。

（3）化粪池和砂井的维护与清理

化粪池和沙井每年至少清理 1 次以上，并随堵随清。

卫生保洁服务人员要求不少于 22 人。

（六） 治安保卫及消防（含车辆停放管理及收费、道路交通疏导及车辆进出门岗管理）要求

★供应商具有保安服务许可证或能提供中标后办理注册地公安部门的招用保安员备案的承诺书

（投标时须提供许可证复印件加盖单位公章或承诺书原件加盖单位公章）。

1. 治安保卫及消防服务范围

（1）治安：院进出大门门卫、住宅小区（包括治安巡逻岗）、创新大楼地下停车场、3 栋大楼地 下停车场保安服务； 与违法犯罪活动作斗争， 及时发现、制止、抓捕违法犯罪分子；开展形 式多样的治安宣传教育活动； 对保安人员进行定期保安业务培训和体能训练，提高其对突发

（2）交通：严格执行院有关车辆进出、行驶、停放等规定，劝阻、纠正、协助惩处违反道路交 通安全法规和院道路交通安全规定的行为；按院保卫部门的要求，执行院道路交通管制指示；

疏导院内交通， 制止车辆乱停放等不文明行为。

（3）消防：所有保安人员均为义务消防队员，应具备相应的消防安全知识，遇有火灾等警情时 应积极参加扑救工作；定期举行消防演习训练，定期检查和维护消防设施， 确保消防设施的 完备有效； 配合五山街道和我院做好森林防火工作；当鸡笼山发生山火时， 参与山火扑灭、

（4）中标人负责购买公众责任险。

（6）院部车辆进出门岗门卫基本要求

①盘查可疑人员，禁止推销、捡破烂、运潲水等闲杂人员进入院内。

②弄清搬运离院的大宗物品和贵重物品的来龙去脉，确认有院内相关部门或业主的书面确认

材料， 经登记后才可放行。

③除工程抢险、环卫、医疗、公安、消防、军警车等执行任务的车辆外，对进出院区的机动 车辆，按院有关车辆进出规定，查验进院通行证或进院登记单，确认车证（单） 一致后，方

可放行。禁止无关车辆及借道行驶车辆进入，禁止非院及院属单位的 12 座（不含 12 座）以

上客车、1.5 吨（不含 1.5 吨） 以上货车进入院部区域停放。

⑤对临时进出院的车辆收取停车保管服务费用。

注： 代收各项费用包括： 小区物业管理费、水电费、车辆停放月保管费、 临时进入车辆次保

各门卫所需通讯器材及使用维护费等由物业公司负责， 频率与我院对讲机差转频率一致；各 门岗设卡智能收费门禁系统,配不锈钢外壳、带空调的岗亭（由我院提供） ，保安人员应按章使

用,如因管理与使用不当损坏的， 则照价赔偿。

（7）院部公共区域保安岗位基本要求

① 盘查可疑人员， 禁止推销、捡破烂等闲杂人员进入住宅小区内。

②劝阻和制止住宅小区内乱搭建、乱张贴、乱摆卖、乱涂乱画、车辆乱停乱放等违规违纪行

③认真巡查管理区域范围内的治安状况， 如发现有异常情况等设施损坏的， 应及时报告我院

④认真巡查管理区域范围内的消防设施安全及消防安全， 如发现有火灾险情等情况的， 应及

时报告并马上采取有效措施予以扑救。

⑤保证小区治安稳定、交通顺畅、车辆停放规范和安全、消防疏散通道安全畅通、消防及公

⑥文明值勤，礼貌待人， 对小区住户的投诉和情况反映， 要热情接待， 耐心倾听， 并热心帮

⑦人员配置: 保安岗位不少于 15 个。

人员应按章使用及保管， 如有被盗、损坏的， 由物业公司负责赔偿。

（8）院创新大楼和 3 栋大楼地下停车场保安岗位基本要求

院创新大楼（栋）是集实验室、办公室和地下停车场于一体的现代化综合大楼。地下停车场 设有配电、消防、电梯等设备及停车位 210 个，车辆东边进西边出，配备卡智能门禁系统， 纳入 院进出门岗同一收费系统。通向楼上的楼梯通道门口 8 个； 3 栋大楼地下停车场， 设有停车位 67 个， 车辆进出同一通道，配备智能门禁系统，纳入院进出门岗统一收费系统。通向楼上的楼梯通

道门口 2 个。 基本要求如下：

①引导车辆按标线停放， 劝阻和制止车辆在场内乱停放。

②查验进场取车人员的停车凭证，禁止无证人员进入停车场。发现有偷盗行为的， 须积极应

对、保护现场并及时处理。

③及时处置停车场内发生的安全事故，确保场内设施和停放车辆的安全。

④加强停车场内的治安巡防， 禁止闲杂人员进入地下停车场， 发现有车辆未关好车门、车窗

⑤停车场保安所需通讯器材及使用维护费等由物业公司负责某土钉墙施工方案-secret， 频率与我院对讲机差转频率一

⑥地下停车场出入口设卡智门禁系统,保安人员应认真管理，避免因使用不当发生损坏的情

况，如发现问题应及时上报。

门岗收费及治安保卫及消防服务保安岗位总人数为 79 人（含代理收款 1 人） 。

6. 保安服务有关管理及奖惩、经济赔偿责任的说明

（1）物业管理公司与他人发生纠纷时， 由物业管理公司管理人员负责调解处理， 并确保该纠纷 的处理不涉及和损害我院的利益；若物业管理公司与院保安队（班） 在安全保卫业务方面发生矛 盾或纠纷时，由院保卫部门依据院有关规定和物业服务委托合同的约定进行协调处理。调解或协

调无效时DB323962-2020《绿色建筑设计标准》.pdf， 依据有关法律规定处理。