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金地集团工程管理策划书模板.doc

注——若项目采用自行监理，则在该处注明“本项目采用自行监理”，以下4.3.1—4.3.3 部分可删除。

注——由于我司自今年开始正式委托社会监理代管项目建设，因此，该节要根据我司的人员配置、监理公司情况，来界定监理的工作职责，划分我司与监理的管理权限。原则上，工程造价控制的终审在我司，监理单位对计量负责、对造价审核，进度、质量、安全文明施工可视我司在具体项目的人员配置、监理单位情况由项目决定授权范围和等级。

注——该节要根据我司的特点，尤其是项目特点、我司工程组人员配置情况和未来总包的特点，找出针对本项目的监理管理要点。监理管理重点有：监理单位架构和人员配置、监理规划和监理实施细则、监理工作程序、工程例会、图纸审核和技术交底、施工组织设计的落实、关键工序的质量控制、材料送检和进场管理、巡检和检查制度履行情况、质量隐患防范措施、质量事故处理成效、工程计量、工程付款和结算审核、现场签证、对施工单位的进度计划控制措施和成效等。每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。

注——该节要详细阐述我司对监理单位的绩效管理思想体系以及激励体系，每个项目针对管理要点应该有不同的特色。其中绩效管理体系可以借鉴我司已经实操的绩效管理思想DB34／T 5001-2019 高层钢结构住宅技术规程，结果要与酬金挂钩。

注——项目的分包单位有很多，结合项目特点和我司实际情况，拣出在本项目需要重点管理的分包单位，以及对这些分包单位在本项目的管理要点。其他要求可参考本章4.4。

销售配合及施工总平面布置图

销售展示范围及时间节点

注——在此处明确售楼处位置、样板房位置、环境展示范围及分批开放时间，可采用文字叙述或表格形式，要求尽可能最大化的展示已完成的项目。

注——在此处插入销售展示区平面图（必要的话可加插立面图），图上应标明售楼处、样板房及环境展示范围等具体位置。

注——在此处插入销售展示区的看楼路线图，看楼路线应由营销口与工程口充分协商后确定，现场看楼路线不宜过多、过长，以减少施工干扰。

注——此处说明其他需补充说明的销售展示需求，如：广告牌位置、施工楼体广告条幅的悬挂位置等，对销售人员进行有关工程方面的培训等。

注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的主体结构分部、分项工程的进度节点及配合事项，如：售楼处（或会所）主体完工时间、外架拆除计划、关键时间节点的形象进度等。

此处可采用文字结合表格的形式进行表述。

装饰、装修工程进度配合

注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的装饰、装修分项工程的进度计划、相关材料的进场计划及配合事项，如：样板房、售楼处装修计划等；并分析影响进度的因素，如设计变更、材料定板的提前跟进等。

此处可采用文字结合表格的形式进行表述。

设备、配套工程进度配合

注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的设备、配套工程的进度计划及配合事项，如：

根据销售展示区范围，在此处指明用水和用电的接驳点；

对于需要提供看楼电梯的展示区，在此处制订电梯进场和安装施工进度计划；

在此处明确配电箱、电缆、灯具、开关、插座和空调等材料设备的进场计划；

在售楼展示期间，设备工程师应知会相关施工单位保证用水用电的安全。

对以上计划及配合事项可采用文字结合表格的形式进行表述。

注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的环境工程的进度计划及配合事项，此处可采用文字结合表格的形式进行表述。

注——针对公司以往项目在营销展示阶段存在的沟通协调障碍，建立相关的沟通渠道，提出改进的方案。如工程口站高一线，换位思考、不同专业间的相互培训、采用“现场洽商单”进行联系等等。

土建工程师与设备工程师的协调

注——应写明在配合销售展示的施工过程中，土建工程师及设备工程师应通过什么样的方法或制度进行充分的沟通协商；沟通配合中有什么要注意的事项，等等。

对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如：水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等；

在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。

固定物品：门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。

活动物品：活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。

注——未尽物品请各项目根据自身情况进行补充。

注——各项目可根据自身情况进行补充说明。

注——此处从预警措施及应急措施两方面阐述如何避免或减少施工作业对销售展示造成的干扰，要综合考虑施工作业范围方面及施工噪音等方面的干扰。

销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。

注——各项目可根据自身情况进行补充说明。

展示区域的工程维护、维修

工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。

注——各项目可根据自身情况进行补充说明。

看楼人员安全注意事项：

看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；

进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；

进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；

不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；

在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。

注——各项目可根据自身情况进行补充说明。

销售展示期间的施工总平面布置调整

机械和材料的堆放、布置应尽量避开销售看楼路线及展示区域，减少施工干扰，如实在避不开，外面应采用相关包装隔离方案，确保销售展示区域的完整、干净、整齐。

注——各项目可根据自身情况进行补充说明。

销售展示期间的施工总平面布置图

此处插入销售展示期间的施工总平面布置图。

根据项目总体开发计划，确定监理单位的进场时间，组织专人负责跟进监理单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制监理合同的相关条款。原则上应保证监理单位的招标工作能在土方开挖前完成。

根据工程的规模、内容和特点，需要确定监理单位的资质等级。例如：工业与民用建筑××级监理资质，市政工程××级监理资质；

为了保证所挑选的监理单位具备过硬的业务水准和配合能力，该监理单位必须无通报批评或重大投诉记录；

为了保证入围的监理单位有类似规模的工程经验和总监理工程师的执业资格，以及配备的监理人员的业务素质有保证，可以规定入围的监理单位还需要具备以下资格条件：

近××年来同类工程监理服务总建筑面积不小于××万M2；

拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于××项，总建筑面积不小于××万M2；

拟定的项目主要监理人员在本公司的工作时间不少于××年。

注——若项目采用自行监理，该节可删除。

根据工程的规模和特点，招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求（注——高峰期间监理人员配置要求可视项目具体情况作调整）。

核对进场监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。

及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况登记在《监理人员登记表》上。

定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写《监理工作考核表》（详见附件1），及时调整不合格的监理人员。

注——各项目应根据工程的规模和特点，要求项目监理部配备相应数量的检测仪器设备及办公用品，具体数量和品种由项目工程组在招标文件中具体规定，并作为技术条款写入合同。

注——若项目采用自行监理，该节内容可视同项目部工程组应配备仪器。

注——根据项目自身特点，阐述对监理的其他要求，若项目采用自行监理，该部分可删除。

1）要求监理单位人员不得接受施工单位的宴请；

2）要求监理单位人员不得在非公开场合推荐任何产品或供货单位，不得与设计、材料供应商等任何相关单位发生涉及个人经济利益等方面的联系；

根据项目总体开发计划，确定总包单位的进场时间，组织专人负责跟进总包单位的招标工作。并根据项目的工程规模、类型、造价、施工特点编制总包合同的相关技术条款。原则上应保证总包单位的招标工作能在桩基础施工完成前完成。

根据项目的工程规模、特点、工期、质量等方面综合考虑，应保证入围的单位具备相应的业绩实力和配合意识，在市场上信誉优良，有类似的工程规模经验。因此对总包单位的入围资格可从以下几方面进行规定：

房屋建筑工程施工总承包××级资质；

公司近××年入选××市优秀施工企业，同类工程获得过××奖；

项目经理近××年内累计同类工程建筑面积××万m2以上；

项目经理近××年来在××市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记。

注——根据项目自身特点，阐述对总包的其他要求

对总包单位的组织架构进行审查，要求总包单位配备足够的施工管理人员；

对总包单位的施工管理人员进行考核，及时调整不合格的施工管理人员；

对于小区内市政配套工程：供水、供电、燃气、有线电视工程，应尽可能采取“货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；项目部应尽可能直接与市政配套主管部门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程和规定，做到“有章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作。

注——此处插入分包工程招标计划，各分包工程的招标计划应参照项目总体开发计划进行安排，并在施工过程中根据工程的施工进度进行督促，调整。

集团战略化采购物品清单

以下实行集团战略化采购的物品由集团确定采购价格，再由地产公司以甲购形式进行采购。

对讲设备——深圳市视得安科技股份有限公司；

外墙涂料——海虹老人（中国有限公司）、阿克苏诺贝尔（中国有限公司）

注——编制策划书时应与集团战略化采购小组联系，及时更新、补充战略化采购物品清单。

甲购、甲定乙购材料设备清单

根据设计图纸，与公司设计部、成本部进行沟通，了解确定甲购、甲定乙购材料设备的种类，并列出清单。及时跟进了解甲购、甲定乙购材料设备的采购供应情况。

工程管理目标及过程控制

注——此处插入根据公司总体开发计划制定的施工节点进度计划，作为对监理、总包和各分承包商进度控制的依据。

注——各项目根据工程的施工情况，管理水平确定工程质量目标。各质量目标必须是有具体的量化指标。质量目标最好具有阶段性。

达到市优质结构、××奖工程质量标准

项目入伙时：（毛坯房标准）总投诉率 < 90条／每百户的有效投诉率；

墙体开裂投诉率< 0.1条／每户的有效投诉率；

卫生洁具投诉率< 0.1条／每户的有效投诉率；

门窗投诉率< 0.2条／每户的有效投诉率；

装饰投诉率 < 0.2条／每户的有效投诉率；

电气投诉率< 0.1条／每户的有效投诉率；

给排水投诉率< 0.1条／每户的有效投诉率；

部品投诉率< 0.2条／每户的有效投诉率；

其他如：“楼板开裂投诉率”、“砂浆裂缝投诉率”、“卫生间渗漏率”等。

注——项目部工程组根据成本组提供的成本控制目标采取成本控制措施，保证在施工过程中成本控制目标能顺利实现。成本控制目标应有具体的量化指标。

没有重大伤亡事故，月工伤率在1.2‰内，严格达到广东省五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标；

达到“双优”工地标准。（注：深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地评选，分为文明施工工地（简称文明工地）、安全与文明施工工地（简称双优工地）、安全与文明施工样板工地（简称双优样板工地）三个奖项。双优工地奖入围标准：安全评分在 85分以上，文明施工得分在85分以上）

售楼环境的文明施工要求

售楼环境区域与施工区域必须用围板分隔，围板高度不低于1.8m，围栏外部应做简易装饰，色彩与周围环境协调；

为了保证看楼人员的安全，现场必须设置足够的安全指示牌SYT 7403-2018 油气输送管道应变设计规范.pdf，标明看楼人员安全注意事项；

售楼环境区域内施工现场的管理人员、作业人员必须配佩工作卡。工作卡由总包单位制作，工作卡内应有本人相片、姓名、所属单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡应分颜色区别；

施工过程各单位配合流程

注——若项目采用自行监理，以下流程图需根据实际操作流程作必要的修改。

详见附件1《过程管理的制度及措施》

在施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制DB11／T 1322.5-2017 安全生产等级评定技术规范 第5部分：危险化学品经营企业.pdf，关键节点按照销售配合工作、主体封顶、外架拆除、竣工验收等方面进行设置：