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11珠三角5个主要城市三旧改造及城市更新先进政策整理和培训.pdf

禁止功能改变的情况有哪些？

向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续

改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准

任么样的片区能进行拆除重建？

QJLF 0015S-2016 四川成都金利福食品有限公司 植物蛋白饮料所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）

一）更新范围符合更新单元划定的条件 二）拟建用途符合法定图则的基本规定 三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。

遵循平等自愿的市场原则

城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域

城中村是指我市城币化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域

口原有合法建筑面积以内部分，按照基改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及乘 余期限以公告基准地价标准计算的地价： 口增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。

政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留

政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留 项目，可按基准地价补交地价

项目，可按基准地价补交地价。

按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 去建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价 即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地

城市更新自审批操作流程

城市更新自审批操作流程

Part5非农建设用地及征返用地转让办法

非农建设用地及征地返还用地交易

深圳市除了城市更新外，还有非农建设用地及征地返还用地二条路径， 可以 直接将集体用地通过协议出让转为国有用地， 主要的政策文件是2011年的198号文

例：龙岗方科麓城、坂田儒俊广

非农建设用地及征地返还用地交易

非农建设用地及征地返还用地交易

交易前提条件：本地块为非农建设用地或已落定非农指标

一、村集体资产合作的审批流程

深圳市非农建设用地土地使用权交易流程

2、制定交易方案村股份公司按照资产评估报告制定交易方案（即本地块的合作方 案）。交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交 易方式等内容。非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：通过竞争性谈 判等方式协商交易，但需符合第十条规定（经股东大会4/5以上同意）并取得区集体 资产管理部门对受让主体的批准文件。（根据文件第八条第二款）。 非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、 近期建设和土地利用规划年度实施计划（根据文件第五条）。

3、公示交易方案制定后，必须在村股份公司范围内进行公示，公示期不得少于15日。

非农建设用地及征地返还用地交易

4、街道集体资产管理部门审查公示结束后，村股份公司应将土地交易方案、资产评 估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。（根据文 件第九条） 5、股东大会表决经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由村股份公司股东 大会对交易方案进行表决 6、抄报区集体资产管理部门街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决 结果和监督情况抄报区集体资产管理委员会。（根据文件第九条） 7、备案村股份公司在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备 案。（根据文件第九条）

非农建设用地及征地返还用地交易

二、规划指标的审批流程 8、申请规划要点：村股份公司将合作开发协议、股东大会表决结果以及区集体资产 管理委员会备案文件，以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用 科，以及龙岗区住建局，申请规划要点。 9、规划指标审查：规土委龙岗管理局及龙岗区住建局相关科室进行审查，龙岗管理 高根据城市规划、土地利用总体规划、法定图则，进行规划指标审批。 10、规划要点批复及公示。规土委龙岗管理局各科室形成统一意见后，形成规划要点 进行公示，并回复给村股份公司。公示标题为：《关于地块城市建设规划公示的草 案》，公示内容中包含地块宗地号、占地面积、容积率、绿化率等指标 11、办理用规证：公示结束后，龙岗管理局向村股份公司发出办理用地规划许可证的 通知，村股份公司取得《用地规划许可证》，用地单位为村股份公司

非农建设用地及征地返还用地交易

三、补缴地价及签订土地出让合同 12、补缴地价通知书：村股份公司申请办理土地合同，龙岗管理局根据所审批的规划 指标，计算需补缴地价金额，出具补缴地价通知书给村股份公司。 13、补交地价：项自公司借款给村股份公司补交地价款，龙岗区财政局出具付清地价 款证明，付款人为村股份公司。 安照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。居住类和商业、办公类用地，建筑容 积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2 至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5 的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。（根据文件第七条） 14、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让 合同。（根据文件第十三条） 15、签订出让合同补充协议：村股份公司与项自公司共同司向规土委龙岗管理局申请士 地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议，将地块权益转移至 项目公司。

非农建设用地及征地返还用地交易

16、办理用地规划许可证至项公司名下：项自公司根据土地出让合同、出让合同补 充协议，向规土委龙岗管理局申请办理新的用地规划许可证，用地单位变更为项自公 司。 17、办理土地证：根据出让合同补充协议及付清地价款通知书，办理土地证。 四、带票成本的组成 18、带票主要由补缴地价、拆迁补偿、给村股份公司的合作开发款组成， 19：补交地价税票：补交地价由村股份公司缴纳，龙岗区财政局出具的付清地价款证 明中付款人也为村股份公司，但在税务认定时，根据出让合同补充协议，可以认定为 项自公司开发本项自的带票成本；不需要重新去财政局办理新的补交地价款证明给项 目公司。 20、针对198号文第七条对于空地适用的问题。在取得用地规划许可证前，需完成拆 迁才可签订土地使用权出让合同补充协议。在此之前的拆迁费用可计入成本

非农建设用地及征地返还用地交易

非农建设用地及征地返还用地的特点： 1、可以直接协议出让，不需要走城市更新的方里长征，节省时间，手续快。 2、补交地价比较优惠，类似于城市更新的落完非农之后的补交地价标准， 3、调整规划、提高容积率难度较大。城市更新可以在法定图则的基础上修改或调整 法定图则，提高容积率，而非农建设用地交易则比较难，一般按法定图则的容积率审 批。 4、不用配保障房。 5、交易的前提条件是空地，需要先完成拆迁才能申请交易；另外，拆成空地之前的 拆迁成本，是否能作为入票成本还不确定。 6、需要走集体资产审批的流程，因此必须要与村里保持较好的合作关系。 7、要求非农指标全覆盖才能交易

深圳市优化空间资源配置

"1+6”文件出台背景

到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公重，而且这些地块零星、分散，重天 项自、公共设施要落地就会遇到土地空间贵之的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。

第一条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建 筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房

◆按照城市更新有关规定，城市更新项自配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本 加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。 回购价格由审计机构审计后确定

小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对 开发商销售价格反倒不利

2深圳市创新型产业用房管理办

◆创新型企业用房的销售对象！

◆应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件： （一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上； 二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过 200万元。

2深圳市创新型产业用房管理办

◆创新型产业用房的转让： 创新型产业用房原购上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批 准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市 土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用 房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买

企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期 月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租

小结：创新型产业用房限制转让， 即使需要转让，政府优先回购， 回购价 格较低。政府不回购的情况出售 受让方也需符合条件

深圳市工业楼宇转让管理办法（试

提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》； 目前在研究该办法的细则，

第四东：九种特特殊情形可分割转让 ◆用地批准文件或士地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不 得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让 （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； 因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的 （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人 民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的 （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低 于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让： （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让 （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工 业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上 市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

第四条：九种特特殊情形可分割转让

深圳市工业楼宇转让管理办法

◆工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或 政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区） 产业主管部门依法进行的资格审查

工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据 《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。 解读：工业楼宇的配套设施可以转让 第八条： 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批开按公告基准地价补缴激地价：进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 ◆本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 咸已缴纳的地价计收应缴纳的地价

非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价：进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 咸已缴纳的地价计收应缴纳的地价

深圳市工业楼宇转让管理办法

城市更新项自改造后形成的工业楼宇可分割转让 诚市更新项自中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项自总建筑面积的30%， 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价： （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项自，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。

小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售 安市场评估价补地价

附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款： 第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价：增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。 解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均 值补缴地价。 意味着按新办法，工改工补缴的地价更高。 决光点

：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法 建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价：增加建筑面积部分，按照 其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝 安龙岗两区旧城旧村改造项自的处理意见已有规定的，从其规定， 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用 建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定

小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。

深圳市工业楼宇转让管理办法（试

依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房 地产权利证书。 （注：可分割销售）

工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益 基金专项管理。具体收缴办法由市规划国士主管部门另行制定 前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地 价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已 按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价， 工业楼宇的增值收益按下列方式缴交： （一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； （三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年 内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。 注：意思是完全限制炒楼 转让方用报成交价：必须大干等干计税参考价

非农建设用地及征地返还用地交易

1、研究工业楼宇销售的用处：由于城市更新中很多项自法定图则是工业，而调整法 定图则难度较大。因此，在深圳产生了一批工改工的项目，如何销售成了最重要的关 键点。 2、工改工的好处：少补地价：如果是工改商，按市场评估价补交地价，利润空间将 非常小。 3、工改工的弊端：30%的商业和公寓可分割销售，但是70%的工业楼宇不能分割销 售；如果按工业楼宇转让办法分割销售，需要按市场评估价补交地价，还需要交增值 收益。开发商基本没有利润。 4、工改工项目适合长期持有物业的企业，或者可以通过发行REITS或引I入金融机构整 售。比较成功的工改工案例为：深业上城

三、东莞市三旧改造政策

GBZ 50-2015 职业性丙烯酰胺中毒的诊断 四、佛山市三旧改造政策

五、各城市政策比较分析

附：惠州市三旧改造政策分析

广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新 办法。新办法颁布之前已审批的项直SN/T 4532.4-2017 商品化试剂盒检测方法 β-内酰胺类 方法四，仍按旧办法执行。

广州市城市更新主要流程

广州城市更新主要分为四个阶段， 中前二个阶段主要是项自申报审批阶 段，第三个阶段是拆迁阶段，第四个 阶段是建设回迁阶段